LMNP, cet acronyme est peut être la solution pour vous constituer votre patrimoine immobilier en payant peu d’impôt. Pour cela, vous devez investir dans un bien immobilier neuf et ce bien devra être équipé pour la location. Il peut s’agir d’un appartement géré en résidence de services pour des étudiants ou des seniors. L’utilisation de votre bien immobilier peut également être plus saisonnier comme dans une résidence de tourisme.
Si vous choisissez d’équiper vous-même votre logement, il faudra respecter les dispositions de la loi Alur. Le logement meublé y est défini comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des équipements : lit, four, frigo, vaisselle, table, chaises….
Qui peut devenir LMNP ?
Pour bénéficier du régime des Loueurs en Meublé Non Professionnels, vous devez exercer cette activité en tant que non professionnel et donc ne pas être inscrit au registre des commerces et des sociétés (RCS). De plus, le montant des locations perçues doit être inférieur ou égal à 23.000 € par an.
Quel est le régime fiscal du LMNP ?
Si vous optez pour le régime de LMNP, les loyers perçus seront imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, vous ne devrez pas remplir la déclaration des revenus fonciers.
Les avantages du régime fiscal des BIC sont multiples :
- Vous pouvez récupérer la TVA pour les résidences de services
- Il ne fait pas partie de la liste des niches fiscales limitées à 10 000 € par an
Vos revenus locatifs viennent s’ajouter aux revenus de votre foyer fiscal et sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.
Pour calculer le montant de vos revenus locatifs, vous disposez de 2 options : le micro-Bic ou le régime réel.
Régime Micro-Bic
Le micro-BIC permet un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs de :
- 50% pour les locaux meublés classiques ou
- 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes
Aucune autre charge ne pourra être déduite de ces revenus.
Régime Bic réel
Le régime réel permet de déduire des revenus locatifs les frais et charges. En choisissant cette option, vous pouvez comptabiliser la valeur de l’amortissement en tant que charge. L’amortissement de votre bien immobilier neuf est calculé sur 30 ans et le mobilier sur 7 ans. Ainsi, vous réduisez fortement le montant de votre imposition et ce sur une longue période.
Enfin cette option présente un avantage significatif puisque, si les revenus locatifs, charges déduites, sont déficitaires alors les amortissements peuvent être reportés sur les bénéfices ultérieurs et ce sans limitation de durée.
Si l’amortissement ne peut pas être imputé aux déficits, il est, en revanche, possible de le reporter sur les bénéfices ultérieurs. Cela est notamment intéressant si vous réalisez votre investissement financier à l’aide d’un prêt bancaire. Vous pourrez ainsi déduire les intérêts d’emprunt, en tant que charges, de vos revenus locatifs. Vous commencerez à comptabiliser vos amortissements lorsque vous ne déduirez plus les intérêts. De cette manière, vous optimisez les revenus perçus grâce à votre investissement immobilier.
Investir dans un bien immobilier neuf est une solution intéressante pour optimiser vos impôts et également pour préparer votre avenir. Un bien acquis dans le cadre du dispositif LMNP ou PINEL est un bon moyen pour bénéficier de revenus complémentaires au moment de votre retraite. Vous disposez également jusqu’à la fin de l’année 2018 pour choisir de bénéficier du dispositif LMNP Censi-Bouvard.
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