{"id":5094,"date":"2026-09-10T09:00:00","date_gmt":"2026-09-10T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.guide-du-neuf.fr\/blog\/?p=5094"},"modified":"2026-09-04T09:02:48","modified_gmt":"2026-09-04T08:02:48","slug":"immobilier-neuf-les-villes-ou-acheter-avant-la-reprise-des-prix","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.guide-du-neuf.fr\/blog\/immobilier-neuf-les-villes-ou-acheter-avant-la-reprise-des-prix\/","title":{"rendered":"Immobilier neuf : les villes o\u00f9 acheter avant la reprise des prix"},"content":{"rendered":"\n

Apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es marqu\u00e9es par la hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, la baisse du pouvoir d\u2019achat immobilier et le ralentissement des ventes, le march\u00e9 r\u00e9sidentiel fran\u00e7ais semble entrer dans une nouvelle phase. Les prix ne repartent pas encore fortement dans toutes les villes, mais certains indicateurs sugg\u00e8rent que la p\u00e9riode de correction pourrait progressivement toucher \u00e0 sa fin.<\/p>\n\n\n\n

Pour les acheteurs capables de concr\u00e9tiser leur projet, cette situation peut repr\u00e9senter une fen\u00eatre d\u2019opportunit\u00e9. Dans plusieurs m\u00e9tropoles, les prix ont sensiblement baiss\u00e9 depuis leurs plus hauts niveaux, tandis que les promoteurs ont parfois ajust\u00e9 leurs offres pour relancer les r\u00e9servations. Dans le m\u00eame temps, la construction de logements reste insuffisante et le nombre de nouveaux programmes mis sur le march\u00e9 diminue.<\/p>\n\n\n\n

Au premier trimestre 2026, les r\u00e9servations de logements neufs r\u00e9alis\u00e9es par des particuliers ont progress\u00e9 de 4 % par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent. Parall\u00e8lement, les mises en vente ont recul\u00e9 de 12,7 % et le stock de logements disponibles a diminu\u00e9 de 3,1 %. Cette \u00e9volution peut cr\u00e9er un d\u00e9s\u00e9quilibre : si la demande se redresse alors que l\u2019offre continue de se contracter, les prix pourraient progressivement retrouver une orientation haussi\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

Sur le Guide du Neuf<\/a><\/strong>, nous observons que toutes les villes ne pr\u00e9sentent pas le m\u00eame potentiel. Certaines ont d\u00e9j\u00e0 amorc\u00e9 leur reprise, tandis que d\u2019autres restent en phase de stabilisation ou de correction. Nous avons donc s\u00e9lectionn\u00e9 sept grandes m\u00e9tropoles dans lesquelles les conditions actuelles m\u00e9ritent une attention particuli\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

Cette s\u00e9lection ne constitue pas une promesse de hausse des prix. Elle repose sur plusieurs crit\u00e8res : correction r\u00e9cente des valeurs immobili\u00e8res, attractivit\u00e9 \u00e9conomique, dynamisme d\u00e9mographique, tension locative, projets urbains, offre de transports et niveau actuel de l\u2019offre neuve.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi 2026 peut-elle constituer une p\u00e9riode int\u00e9ressante pour acheter dans le neuf ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Le march\u00e9 immobilier fonctionne souvent par cycles. Lorsque les conditions de financement se d\u00e9gradent, la demande diminue et les prix finissent par ralentir. Les vendeurs et les promoteurs doivent alors ajuster leurs propositions afin de retrouver des acqu\u00e9reurs.<\/p>\n\n\n\n

Lorsque les taux se stabilisent et que le pouvoir d\u2019achat immobilier cesse de diminuer, les m\u00e9nages reviennent progressivement sur le march\u00e9. Les logements les mieux situ\u00e9s sont les premiers \u00e0 retrouver de la demande, puis les prix peuvent repartir \u00e0 la hausse dans les secteurs o\u00f9 l\u2019offre est insuffisante.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment cette p\u00e9riode interm\u00e9diaire qui peut int\u00e9resser les acqu\u00e9reurs : le march\u00e9 n\u2019est plus en pleine chute, mais la hausse n\u2019est pas encore g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Une offre de logements neufs qui continue de se r\u00e9duire<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La construction neuve traverse une crise profonde. Au premier trimestre 2026, seulement 13 939 logements ont \u00e9t\u00e9 mis en vente, soit une baisse de 12,7 % par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent. \u00c0 la fin de ce m\u00eame trimestre, 118 927 logements neufs restaient disponibles \u00e0 la vente, un stock en diminution de 3,1 %.<\/p>\n\n\n\n

Cette contraction de l\u2019offre doit \u00eatre surveill\u00e9e. Un logement neuf n\u00e9cessite plusieurs ann\u00e9es entre l\u2019acquisition du terrain, l\u2019obtention du permis de construire, la commercialisation et la livraison. M\u00eame si la demande repart rapidement, les promoteurs ne peuvent donc pas augmenter imm\u00e9diatement leur production.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 moyen terme, une offre moins abondante peut soutenir les prix dans les agglom\u00e9rations o\u00f9 les besoins en logements restent importants. Acheter avant que ce d\u00e9s\u00e9quilibre soit pleinement visible peut permettre de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un choix plus large de lots, d\u2019\u00e9tages, d\u2019expositions et de superficies.<\/p>\n\n\n\n

Des conditions de cr\u00e9dit relativement stabilis\u00e9es<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Le co\u00fbt du financement demeure plus \u00e9lev\u00e9 qu\u2019au d\u00e9but des ann\u00e9es 2020, mais les taux se sont stabilis\u00e9s durant l\u2019\u00e9t\u00e9 2026. Au 1er ao\u00fbt, les taux moyens n\u00e9goci\u00e9s par CAFPI atteignaient environ 3,34 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans, hors assurance.<\/p>\n\n\n\n

Cette stabilisation permet aux acheteurs de mieux calculer leur budget. Elle ne garantit toutefois pas une baisse durable des taux. Attendre une am\u00e9lioration importante du cr\u00e9dit peut \u00eatre risqu\u00e9 si, pendant ce temps, les prix des logements ou la demande repartent.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019enjeu consiste donc \u00e0 trouver un \u00e9quilibre entre le prix d\u2019acquisition, le taux obtenu, les aides disponibles et la qualit\u00e9 du programme. Les primo-acc\u00e9dants peuvent notamment \u00e9tudier les possibilit\u00e9s offertes par le PTZ 2026 pour financer un logement neuf<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Comment avons-nous s\u00e9lectionn\u00e9 les villes \u00e0 surveiller ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Notre s\u00e9lection ne repose pas uniquement sur les prix au m\u00e8tre carr\u00e9. Acheter dans la ville la moins ch\u00e8re n\u2019est pas n\u00e9cessairement la meilleure strat\u00e9gie. Une valeur faible peut aussi traduire un manque de demande, une \u00e9conomie locale fragile ou des perspectives de revente limit\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Nous avons privil\u00e9gi\u00e9 des m\u00e9tropoles disposant d\u2019un bassin d\u2019emploi important, d\u2019\u00e9tablissements d\u2019enseignement sup\u00e9rieur, de transports d\u00e9velopp\u00e9s et d\u2019une demande r\u00e9sidentielle suffisamment diversifi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9volutions de prix cit\u00e9es dans cet article correspondent au march\u00e9 r\u00e9sidentiel g\u00e9n\u00e9ral et non exclusivement aux programmes neufs. Elles doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme des indicateurs de tendance. Les logements neufs pr\u00e9sentent leurs propres niveaux de prix, qui varient selon le quartier, les prestations, la date de livraison et la raret\u00e9 du foncier.<\/p>\n\n\n\n

Ville<\/strong><\/td>Prix moyen estim\u00e9 des appartements en ao\u00fbt 2026<\/strong><\/td>\u00c9volution sur un an<\/strong><\/td>Lecture du march\u00e9<\/strong><\/td><\/tr>
Lyon<\/td>4 687 \u20ac\/m\u00b2<\/td>+0,5 %<\/td>Reprise naissante apr\u00e8s une forte correction<\/td><\/tr>
Bordeaux<\/td>4 375 \u20ac\/m\u00b2<\/td>+0,4 %<\/td>Stabilisation avec premiers signes de remont\u00e9e<\/td><\/tr>
Nantes<\/td>3 409 \u20ac\/m\u00b2<\/td>-2,5 %<\/td>Correction encore active<\/td><\/tr>
Lille<\/td>3 374 \u20ac\/m\u00b2<\/td>-1,6 %<\/td>Prix contenus et march\u00e9 locatif soutenu<\/td><\/tr>
Strasbourg<\/td>3 726 \u20ac\/m\u00b2<\/td>-1,8 %<\/td>Repli mod\u00e9r\u00e9 dans une ville attractive<\/td><\/tr>
Toulouse<\/td>3 561 \u20ac\/m\u00b2<\/td>+0,2 %<\/td>March\u00e9 proche de la stabilisation<\/td><\/tr>
Marseille<\/td>3 620 \u20ac\/m\u00b2<\/td>-0,3 %<\/td>Pause apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es de progression<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Ces estimations, \u00e9tablies au 1er ao\u00fbt 2026, permettent de situer les march\u00e9s les uns par rapport aux autres. Elles ne doivent pas remplacer l\u2019analyse pr\u00e9cise du prix d\u2019un programme neuf.<\/p>\n\n\n\n

Lyon : une m\u00e9tropole en d\u00e9but de reprise apr\u00e8s une forte correction<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Lyon fait partie des grandes villes fran\u00e7aises qui ont connu l\u2019une des corrections les plus marqu\u00e9es. En ao\u00fbt 2026, le prix moyen estim\u00e9 d\u2019un appartement s\u2019\u00e9tablit autour de 4 687 euros par m\u00e8tre carr\u00e9. Les prix des appartements restent pr\u00e8s de 10 % en dessous de leur niveau d\u2019il y a cinq ans, malgr\u00e9 une progression de 1,2 % au cours des trois derniers mois et de 0,5 % sur un an.<\/p>\n\n\n\n

Cette configuration est int\u00e9ressante : la correction pass\u00e9e a restaur\u00e9 une partie du pouvoir d\u2019achat des acqu\u00e9reurs, tandis que les derni\u00e8res \u00e9volutions montrent que le point bas pourrait avoir \u00e9t\u00e9 atteint dans certains quartiers.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi acheter un logement neuf \u00e0 Lyon ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La m\u00e9tropole lyonnaise dispose d\u2019une \u00e9conomie diversifi\u00e9e, d\u2019un important bassin universitaire et d\u2019un r\u00e9seau de transports d\u00e9velopp\u00e9. La demande locative y reste port\u00e9e par les \u00e9tudiants, les jeunes actifs, les familles et les salari\u00e9s en mobilit\u00e9 professionnelle.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019offre neuve est toutefois contrainte. La F\u00e9d\u00e9ration des promoteurs immobiliers indiquait qu\u2019\u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e 2025, le prix moyen du neuf en secteur libre dans la m\u00e9tropole lyonnaise avait diminu\u00e9 de 3 %, tandis que de nombreuses communes ne disposaient pratiquement plus d\u2019offre neuve en accession. Cette raret\u00e9 pourrait exercer une pression sur les prix d\u00e8s que la demande se renforcera.<\/p>\n\n\n\n

Les acqu\u00e9reurs peuvent consulter les programmes immobiliers neufs \u00e0 Lyon<\/a><\/strong> afin de comparer les quartiers, les typologies et les dates de livraison disponibles.<\/p>\n\n\n\n

Dans cette m\u00e9tropole, nous recommandons de ne pas limiter la recherche \u00e0 l\u2019hypercentre. Villeurbanne, V\u00e9nissieux, Vaulx-en-Velin, D\u00e9cines-Charpieu et les communes bien reli\u00e9es au r\u00e9seau de transports peuvent proposer des prix plus accessibles tout en b\u00e9n\u00e9ficiant du dynamisme lyonnais.<\/p>\n\n\n\n

Bordeaux : des prix encore inf\u00e9rieurs \u00e0 leurs anciens sommets<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir enregistr\u00e9 une hausse spectaculaire durant les ann\u00e9es 2010, Bordeaux a subi une correction importante. En ao\u00fbt 2026, les appartements se n\u00e9gocient autour de 4 375 euros par m\u00e8tre carr\u00e9 en moyenne. Les valeurs restent environ 8,5 % plus basses qu\u2019il y a cinq ans.<\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9volutions r\u00e9centes sugg\u00e8rent n\u00e9anmoins un changement de tendance : les prix des appartements ont progress\u00e9 de 1,9 % en trois mois et de 0,4 % sur un an.<\/p>\n\n\n\n

Une reprise qui semble se dessiner progressivement<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Bordeaux reste soutenue par son cadre de vie, son patrimoine, son activit\u00e9 universitaire, son r\u00e9seau de tramway et sa connexion ferroviaire avec Paris. La m\u00e9tropole attire aussi bien les \u00e9tudiants que les actifs, les familles et les retrait\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Pour acheter dans le neuf, il est cependant indispensable de comparer Bordeaux avec les communes de sa premi\u00e8re couronne. B\u00e8gles, Floirac, Cenon, M\u00e9rignac, Bruges ou encore Villenave-d\u2019Ornon peuvent pr\u00e9senter des opportunit\u00e9s diff\u00e9rentes selon le budget et l\u2019objectif de l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n\n\n\n

Un acheteur qui recherche sa r\u00e9sidence principale privil\u00e9giera g\u00e9n\u00e9ralement la proximit\u00e9 des transports, des \u00e9coles et de son lieu de travail. Un investisseur devra davantage \u00e9tudier les loyers r\u00e9ellement pratiqu\u00e9s, la concurrence locative et la facilit\u00e9 de revente du logement.<\/p>\n\n\n\n

Les programmes immobiliers neufs \u00e0 Bordeaux<\/a><\/strong> r\u00e9f\u00e9renc\u00e9s sur le Guide du Neuf permettent de comparer les offres actuellement commercialis\u00e9es dans la m\u00e9tropole.<\/p>\n\n\n\n

Nantes : une correction qui peut cr\u00e9er des opportunit\u00e9s<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Nantes figure parmi les villes ayant le plus corrig\u00e9 depuis le sommet du march\u00e9. Le prix moyen des appartements est estim\u00e9 \u00e0 environ 3 409 euros par m\u00e8tre carr\u00e9 en ao\u00fbt 2026. Il a baiss\u00e9 de 2,5 % sur un an et de plus de 11 % en cinq ans.<\/p>\n\n\n\n

Cette baisse ne signifie pas que tous les quartiers ou tous les programmes sont devenus bon march\u00e9. Elle montre n\u00e9anmoins que le march\u00e9 nantais a largement absorb\u00e9 la hausse excessive enregistr\u00e9e au cours des ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi Nantes reste-t-elle attractive ?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Nantes dispose d\u2019un march\u00e9 de l\u2019emploi diversifi\u00e9, d\u2019une population \u00e9tudiante importante et d\u2019une position strat\u00e9gique entre la fa\u00e7ade atlantique et les grandes m\u00e9tropoles de l\u2019Ouest. La ville attire des m\u00e9nages souhaitant b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un environnement urbain dynamique sans supporter les prix de Paris ou de certaines villes du littoral.<\/p>\n\n\n\n

La baisse actuelle peut permettre aux acqu\u00e9reurs de retrouver davantage de choix et de n\u00e9gocier certaines conditions commerciales. Des frais de notaire offerts, des remises ponctuelles, des cuisines \u00e9quip\u00e9es ou des conditions de financement pr\u00e9f\u00e9rentielles peuvent \u00eatre propos\u00e9s sur certains programmes. Ces avantages doivent \u00eatre compar\u00e9s au prix total du logement et non consid\u00e9r\u00e9s isol\u00e9ment.<\/p>\n\n\n\n

Pour examiner les disponibilit\u00e9s actuelles, il est possible de consulter les appartements et programmes neufs \u00e0 Nantes<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Les communes de l\u2019agglom\u00e9ration, notamment Rez\u00e9, Saint-Herblain, Orvault, Carquefou ou Vertou, peuvent \u00e9galement offrir un meilleur \u00e9quilibre entre prix, surface et qualit\u00e9 de vie.<\/p>\n\n\n\n

Lille : un march\u00e9 locatif dynamique \u00e0 un prix encore contenu<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Avec un prix moyen d\u2019environ 3 374 euros par m\u00e8tre carr\u00e9 pour les appartements, Lille reste plus accessible que Lyon, Bordeaux ou Rennes. Les prix ont diminu\u00e9 de 1,6 % en un an et de 2,6 % en cinq ans.<\/p>\n\n\n\n

Le march\u00e9 lillois b\u00e9n\u00e9ficie pourtant d\u2019une demande particuli\u00e8rement diversifi\u00e9e. La ville accueille de nombreux \u00e9tudiants, des jeunes actifs, des familles et des salari\u00e9s travaillant dans l\u2019ensemble de la m\u00e9tropole europ\u00e9enne de Lille.<\/p>\n\n\n\n

Pour approfondir l\u2019analyse locale, vous pouvez \u00e9galement consulter les informations sur le march\u00e9 immobilier dans le Nord<\/a><\/strong>, avec les prix de l\u2019immobilier et les professionnels pr\u00e9sents dans les diff\u00e9rentes communes du d\u00e9partement.<\/p>\n\n\n\n

Lille, une ville adapt\u00e9e \u00e0 plusieurs profils d\u2019acheteurs<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La situation g\u00e9ographique de Lille constitue un avantage important. La ville est reli\u00e9e rapidement \u00e0 Paris, Bruxelles et Londres, tout en disposant d\u2019un vaste bassin \u00e9conomique transfrontalier.<\/p>\n\n\n\n

Pour un investissement locatif, la proximit\u00e9 d\u2019une gare, d\u2019une station de m\u00e9tro, d\u2019un campus ou d\u2019un quartier d\u2019affaires peut fortement influencer la demande. Les secteurs proches d\u2019Euralille, Vauban, Wazemmes, Lille-Sud ou des principales universit\u00e9s ne r\u00e9pondent pas aux m\u00eames profils de locataires.<\/p>\n\n\n\n

La premi\u00e8re couronne peut \u00e9galement proposer des solutions int\u00e9ressantes. Lomme, La Madeleine, Marcq-en-Bar\u0153ul, Lambersart, Villeneuve-d\u2019Ascq ou Saint-Andr\u00e9-lez-Lille permettent parfois d\u2019obtenir une surface sup\u00e9rieure tout en restant directement connect\u00e9es \u00e0 Lille.<\/p>\n\n\n\n

Le Guide du Neuf rassemble les programmes neufs disponibles \u00e0 Lille<\/a><\/strong> ainsi que de nombreuses offres dans le d\u00e9partement du Nord.<\/p>\n\n\n\n

Dans un march\u00e9 o\u00f9 les prix restent l\u00e9g\u00e8rement orient\u00e9s \u00e0 la baisse mais o\u00f9 les loyers demeurent soutenus, les acqu\u00e9reurs peuvent encore disposer d\u2019un temps d\u2019analyse avant une \u00e9ventuelle reprise plus franche.<\/p>\n\n\n\n

Strasbourg : une m\u00e9tropole europ\u00e9enne en phase de correction mod\u00e9r\u00e9e<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

\u00c0 Strasbourg, le prix moyen des appartements est estim\u00e9 \u00e0 environ 3 726 euros par m\u00e8tre carr\u00e9. Les valeurs ont recul\u00e9 de 1,8 % sur un an et d\u2019environ 2 % sur cinq ans.<\/p>\n\n\n\n

Cette correction reste relativement limit\u00e9e par rapport \u00e0 celle de Nantes, Lyon ou Bordeaux. Elle peut n\u00e9anmoins offrir un point d\u2019entr\u00e9e int\u00e9ressant dans une ville o\u00f9 le foncier constructible est contraint.<\/p>\n\n\n\n

Une demande r\u00e9sidentielle soutenue par plusieurs moteurs<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Strasbourg b\u00e9n\u00e9ficie de son statut de capitale europ\u00e9enne, de son universit\u00e9, de ses institutions, de son activit\u00e9 tertiaire et de sa proximit\u00e9 avec l\u2019Allemagne. Le march\u00e9 locatif est aliment\u00e9 par les \u00e9tudiants, les fonctionnaires internationaux, les jeunes actifs et les travailleurs transfrontaliers.<\/p>\n\n\n\n

Le r\u00e9seau de tramway permet \u00e9galement d\u2019\u00e9largir la recherche aux communes limitrophes. Schiltigheim, Bischheim, Illkirch-Graffenstaden, Lingolsheim ou encore H\u0153nheim peuvent pr\u00e9senter des alternatives \u00e0 Strasbourg m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n

Les acheteurs peuvent comparer les programmes immobiliers neufs \u00e0 Strasbourg<\/a><\/strong> et dans l\u2019ensemble du Bas-Rhin.<\/p>\n\n\n\n

Dans cette m\u00e9tropole, la qualit\u00e9 de l\u2019emplacement reste d\u00e9terminante. Un programme proche du tramway, des commerces et des bassins d\u2019emploi pourra g\u00e9n\u00e9ralement mieux conserver sa valeur qu\u2019une r\u00e9sidence moins ch\u00e8re mais isol\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Toulouse : un march\u00e9 proche de son point d\u2019\u00e9quilibre<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Toulouse pr\u00e9sente une situation diff\u00e9rente. Les prix n\u2019ont pas connu une correction aussi forte que dans certaines villes de l\u2019Ouest. En ao\u00fbt 2026, le prix moyen des appartements est estim\u00e9 \u00e0 3 561 euros par m\u00e8tre carr\u00e9. Les valeurs sont quasiment stables sur un an, avec une hausse de 0,2 %, et progressent de 2,4 % sur deux ans.<\/p>\n\n\n\n

Le march\u00e9 semble donc plus proche de la stabilisation que d\u2019une v\u00e9ritable baisse.<\/p>\n\n\n\n

Une croissance structurelle favorable au logement neuf<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Toulouse est port\u00e9e par l\u2019a\u00e9ronautique, le spatial, la recherche, les technologies et l\u2019enseignement sup\u00e9rieur. Ces activit\u00e9s attirent chaque ann\u00e9e des \u00e9tudiants, des ing\u00e9nieurs, des chercheurs et des salari\u00e9s qualifi\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019arriv\u00e9e r\u00e9guli\u00e8re de nouveaux habitants entretient les besoins en logements. Le d\u00e9veloppement des transports et les projets de renouvellement urbain peuvent \u00e9galement cr\u00e9er de nouvelles zones d\u2019attractivit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Les quartiers situ\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 des bassins d\u2019emploi a\u00e9ronautiques, des universit\u00e9s, du centre-ville et des principales lignes de transports doivent \u00eatre analys\u00e9s avec attention. Saint-Martin-du-Touch, Montaudran, Borderouge, Jolimont, la Cartoucherie ou les secteurs proches de Matabiau peuvent r\u00e9pondre \u00e0 des strat\u00e9gies diff\u00e9rentes.<\/p>\n\n\n\n

Sur notre portail, les acqu\u00e9reurs peuvent d\u00e9couvrir les programmes immobiliers neufs \u00e0 Toulouse<\/a><\/strong>, mais aussi les offres situ\u00e9es \u00e0 Blagnac, Colomiers, Ramonville-Saint-Agne ou Tournefeuille.<\/p>\n\n\n\n

Toulouse ne pr\u00e9sente peut-\u00eatre pas la d\u00e9cote la plus spectaculaire, mais son dynamisme \u00e9conomique et d\u00e9mographique peut r\u00e9duire le risque de vacance ou de perte de valeur \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n

Marseille : un march\u00e9 en pause apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es de hausse<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Marseille a connu une forte progression au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie. En ao\u00fbt 2026, le prix moyen des appartements est estim\u00e9 \u00e0 3 620 euros par m\u00e8tre carr\u00e9. Les valeurs ont l\u00e9g\u00e8rement diminu\u00e9 de 0,3 % sur un an, mais restent sup\u00e9rieures de plus de 10 % \u00e0 leur niveau d\u2019il y a cinq ans.<\/p>\n\n\n\n

La ville se trouve donc moins dans une situation de forte correction que dans une phase de pause.<\/p>\n\n\n\n

Des opportunit\u00e9s tr\u00e8s diff\u00e9rentes selon les arrondissements<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Marseille est un march\u00e9 particuli\u00e8rement h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne. Les prix, les loyers et les profils d\u2019occupants varient fortement d\u2019un arrondissement \u00e0 l\u2019autre. Les secteurs littoraux et les quartiers du sud affichent g\u00e9n\u00e9ralement des valeurs \u00e9lev\u00e9es, tandis que le nord et certains quartiers en renouvellement urbain restent plus accessibles.<\/p>\n\n\n\n

Les grands projets d\u2019am\u00e9nagement, les transports, la proximit\u00e9 des h\u00f4pitaux, des universit\u00e9s et des zones d\u2019emploi peuvent soutenir la valeur de certains secteurs. Il faut toutefois analyser pr\u00e9cis\u00e9ment l\u2019environnement imm\u00e9diat du programme, car deux r\u00e9sidences distantes de quelques rues peuvent pr\u00e9senter des perspectives tr\u00e8s diff\u00e9rentes.<\/p>\n\n\n\n

Les programmes immobiliers neufs \u00e0 Marseille<\/a><\/strong> r\u00e9f\u00e9renc\u00e9s sur le Guide du Neuf permettent de comparer les arrondissements, les typologies et les budgets disponibles.<\/p>\n\n\n\n

Marseille peut convenir aux acheteurs qui recherchent un march\u00e9 encore accessible par rapport \u00e0 Nice ou Aix-en-Provence, mais qui acceptent de r\u00e9aliser une s\u00e9lection particuli\u00e8rement rigoureuse du quartier.<\/p>\n\n\n\n

Faut-il acheter dans une ville o\u00f9 les prix baissent encore ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Acheter avant la reprise ne signifie pas n\u00e9cessairement acheter au point bas absolu. Celui-ci ne peut \u00eatre identifi\u00e9 qu\u2019apr\u00e8s coup. Un acqu\u00e9reur qui attend la confirmation d\u00e9finitive d\u2019une hausse risque de revenir sur le march\u00e9 en m\u00eame temps que de nombreux autres acheteurs.<\/p>\n\n\n\n

Le bon moment d\u00e9pend avant tout de la situation personnelle du m\u00e9nage. Un projet devient pertinent lorsque le financement est supportable, que la dur\u00e9e de d\u00e9tention est suffisamment longue et que le logement correspond \u00e0 un besoin r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n

Pour une r\u00e9sidence principale, une diff\u00e9rence de quelques pourcents sur le prix d\u2019achat peut \u00eatre moins importante que la qualit\u00e9 du quartier, l\u2019orientation, la superficie ou le confort du logement. Pour un investissement locatif, la demande locative, le niveau de loyer et la fiscalit\u00e9 doivent \u00eatre \u00e9tudi\u00e9s avant toute perspective de plus-value.<\/p>\n\n\n\n

Quels crit\u00e8res v\u00e9rifier avant de r\u00e9server un programme neuf ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Le prix au m\u00e8tre carr\u00e9 ne doit jamais \u00eatre analys\u00e9 seul. Il faut v\u00e9rifier ce qui est r\u00e9ellement inclus dans le prix : stationnement, balcon, terrasse, cave, cuisine, \u00e9quipements, rev\u00eatements et prestations des parties communes.<\/p>\n\n\n\n

La date de livraison est \u00e9galement importante. Un programme livr\u00e9 dans deux ans ne r\u00e9pond pas au m\u00eame besoin qu\u2019un logement disponible imm\u00e9diatement. Dans le cadre d\u2019un investissement locatif, le propri\u00e9taire ne percevra aucun loyer avant la remise des cl\u00e9s, alors que certains frais de financement pourront d\u00e9j\u00e0 \u00eatre engag\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Comparer le prix du programme avec son environnement<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Pour juger un prix, nous conseillons de comparer le programme avec les autres r\u00e9sidences neuves du secteur, mais aussi avec des logements r\u00e9cents pr\u00e9sentant des prestations \u00e9quivalentes.<\/p>\n\n\n\n

Un \u00e9cart de prix peut \u00eatre justifi\u00e9 par une meilleure adresse, une vue d\u00e9gag\u00e9e, une exposition favorable, un espace ext\u00e9rieur ou des prestations sup\u00e9rieures. \u00c0 l\u2019inverse, un tarif \u00e9lev\u00e9 ne doit pas \u00eatre accept\u00e9 uniquement parce que le logement est neuf.<\/p>\n\n\n\n

Le co\u00fbt global doit aussi int\u00e9grer les frais de cr\u00e9dit, l\u2019assurance emprunteur, les \u00e9ventuels travaux modificatifs acqu\u00e9reur et les \u00e9quipements non compris dans la notice descriptive. Notre dossier consacr\u00e9 aux erreurs \u00e0 \u00e9viter avant d\u2019acheter un appartement neuf<\/a><\/strong> permet d\u2019anticiper ces diff\u00e9rents points.<\/p>\n\n\n\n

Examiner la qualit\u00e9 du promoteur et du contrat<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Avant de r\u00e9server, il est essentiel de v\u00e9rifier les pr\u00e9c\u00e9dentes r\u00e9alisations du promoteur, la qualit\u00e9 des prestations annonc\u00e9es, les garanties, les conditions de paiement et les d\u00e9lais pr\u00e9visionnels.<\/p>\n\n\n\n

Nous recommandons de consulter nos conseils pour choisir un promoteur immobilier<\/a><\/strong> ainsi que les questions \u00e0 poser au promoteur avant de signer<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Un prix attractif ne doit pas conduire \u00e0 n\u00e9gliger la qualit\u00e9 technique et juridique du projet.<\/p>\n\n\n\n

Acheter pour habiter ou investir : deux strat\u00e9gies diff\u00e9rentes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Un acqu\u00e9reur qui ach\u00e8te sa r\u00e9sidence principale peut privil\u00e9gier son confort, la proximit\u00e9 de son travail, les \u00e9coles, les transports et la qualit\u00e9 de vie. Une hausse future des prix constitue un avantage, mais elle ne doit pas \u00eatre le seul objectif.<\/p>\n\n\n\n

Dans cette situation, le PTZ peut am\u00e9liorer le financement lorsque les conditions d\u2019\u00e9ligibilit\u00e9 sont remplies. La performance \u00e9nerg\u00e9tique d\u2019un logement neuf permet \u00e9galement de mieux ma\u00eetriser les charges et de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un confort thermique conforme aux standards actuels.<\/p>\n\n\n\n

Notre article consacr\u00e9 \u00e0 la RE2020 et aux \u00e9conomies permises par les logements neufs<\/a><\/strong> explique pourquoi le prix d\u2019achat ne suffit pas \u00e0 mesurer le co\u00fbt r\u00e9el d\u2019un logement.<\/p>\n\n\n\n

Les crit\u00e8res propres \u00e0 l\u2019investissement locatif<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Un investisseur doit calculer la rentabilit\u00e9 nette apr\u00e8s les charges, la taxe fonci\u00e8re, l\u2019assurance, les frais de gestion, la vacance locative et la fiscalit\u00e9. Il doit \u00e9galement anticiper la revente et la capacit\u00e9 du quartier \u00e0 rester attractif pendant plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Depuis f\u00e9vrier 2026, le dispositif Jeanbrun peut permettre, sous conditions, d\u2019amortir fiscalement une partie du prix d\u2019un logement neuf lou\u00e9 nu. Il s\u2019agit d\u2019une logique diff\u00e9rente du Pinel : l\u2019avantage r\u00e9duit les revenus fonciers imposables au lieu d\u2019accorder une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t directe.<\/p>\n\n\n\n

Pour comprendre les conditions, les taux d\u2019amortissement et les engagements n\u00e9cessaires, consultez notre guide consacr\u00e9 au dispositif Jeanbrun pour investir dans l\u2019immobilier neuf<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

La fiscalit\u00e9 ne doit cependant jamais justifier \u00e0 elle seule une acquisition. Un bon investissement doit rester coh\u00e9rent avant m\u00eame la prise en compte de l\u2019avantage fiscal.<\/p>\n\n\n\n

Le Guide du Neuf vous aide \u00e0 comparer les villes et les programmes<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Depuis 2006, nous accompagnons les particuliers dans leur recherche de logements neufs. Notre objectif est de centraliser les programmes disponibles afin de faciliter la comparaison des prix, des surfaces, des prestations, des dates de livraison et des promoteurs.<\/p>\n\n\n\n

Notre moteur de recherche permet d\u2019examiner les programmes immobiliers neufs disponibles partout en France<\/a><\/strong>. Vous pouvez s\u00e9lectionner une ville, un d\u00e9partement, une typologie de logement, une surface minimale ou un budget maximal.<\/p>\n\n\n\n

Cette comparaison est particuli\u00e8rement importante dans la p\u00e9riode actuelle. Certaines r\u00e9sidences proposent encore des offres commerciales, tandis que d\u2019autres affichent d\u00e9j\u00e0 une disponibilit\u00e9 limit\u00e9e. Deux programmes situ\u00e9s dans la m\u00eame agglom\u00e9ration peuvent pr\u00e9senter des diff\u00e9rences importantes en mati\u00e8re de prix, d\u2019exposition, de stationnement, de charges ou de qualit\u00e9 environnementale.<\/p>\n\n\n\n

En consultant plusieurs programmes sur le Guide du Neuf, vous pouvez mieux comprendre le march\u00e9 local et \u00e9viter de prendre une d\u00e9cision \u00e0 partir d\u2019une seule proposition.<\/p>\n\n\n\n

Est-ce r\u00e9ellement le moment d\u2019acheter avant la reprise des prix ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Le march\u00e9 immobilier neuf reste fragile, mais plusieurs signaux \u00e9voluent. Les r\u00e9servations des particuliers progressent, les stocks diminuent et la production de nouveaux logements reste insuffisante. Dans certaines villes, les prix se stabilisent apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es de correction.<\/p>\n\n\n\n

Lyon et Bordeaux semblent d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9senter les premiers signes d\u2019une reprise. Nantes, Lille et Strasbourg restent davantage orient\u00e9es \u00e0 la baisse, ce qui peut laisser une marge de n\u00e9gociation ou un choix plus important aux acqu\u00e9reurs. Toulouse b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un march\u00e9 relativement stable et de fondamentaux d\u00e9mographiques solides. Marseille offre des opportunit\u00e9s, mais n\u00e9cessite une analyse tr\u00e8s pr\u00e9cise de chaque quartier.<\/p>\n\n\n\n

Il n\u2019existe pas une ville id\u00e9ale pour tous les projets. Le meilleur choix d\u00e9pend du budget, du financement, de la dur\u00e9e de d\u00e9tention, de l\u2019usage du logement et du niveau de risque accept\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Acheter avant la reprise consiste moins \u00e0 pr\u00e9dire exactement l\u2019\u00e9volution des prix qu\u2019\u00e0 identifier un programme de qualit\u00e9 dans une ville dynamique, \u00e0 un prix encore coh\u00e9rent. Lorsque ces conditions sont r\u00e9unies, attendre une baisse suppl\u00e9mentaire peut faire perdre une opportunit\u00e9 plus importante que l\u2019\u00e9conomie esp\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Gr\u00e2ce au Guide du Neuf, nous vous aidons \u00e0 comparer les programmes, \u00e0 \u00e9tudier les diff\u00e9rentes villes et \u00e0 rep\u00e9rer les logements correspondant r\u00e9ellement \u00e0 votre projet immobilier.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 noter :<\/strong> les prix et tendances mentionn\u00e9s dans cet article sont donn\u00e9s \u00e0 titre indicatif et peuvent \u00e9voluer selon les villes, les quartiers et les programmes. Avant toute acquisition, il est recommand\u00e9 de faire v\u00e9rifier son projet selon sa situation financi\u00e8re, juridique et fiscale.<\/em><\/p>\n\n\n\n

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Apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es marqu\u00e9es par la hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, la baisse du pouvoir d\u2019achat immobilier et le ralentissement des ventes, le march\u00e9 r\u00e9sidentiel fran\u00e7ais semble entrer dans une nouvelle phase. Les prix ne repartent pas encore fortement dans toutes… <\/p>\n

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