Les avantages d’un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel sont nombreux et vont au delà de la réduction d’impôt sur le revenu classiquement mise en avant.

Le Gouvernement a étendu les avantages fiscaux à la possibilité pour le propriétaire d’un logement neuf de bénéficier également d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière. Guide-du-Neuf.fr vous explique les conditions pour en bénéficier.

Une exonération de la taxe foncière de 2 à 7 ans

Si vous achetez une maison neuve ou un appartement neuf en vue de le louer (loi Pinel) vous serez redevable, en tant que propriétaire, de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Cependant, comme il s’agit d’un logement neuf vous pourrez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement du bien immobilier.

De plus, si votre logement neuf est conforme aux normes Bâtiment Basse Consommation Énergétique, dit « BBC », vous pourrez bénéficier d’une exonération supplémentaire d’au moins 5 ans. Or, les logements neufs visés par le dispositif Pinel doivent obligatoirement avoir obtenu le label «bâtiment basse consommation, BBC 2005 » prévu par l’arrêté du 3 mai 2007.

Cette exonération vient s’ajouter à celle pour les logements neufs et donc s’applique à compter de la 3ème année suivant l’achèvement du logement. Ce qui représente au total une exonération de la taxe foncière pendant 7 ans.

Il faut toutefois souligner que :

• la commune où se situe le bien immobilier neuf peut décider de supprimer l’exonération de la part lui revenant;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui correspond à une ligne de votre taxe foncière, reste due mais fait partie des charges récupérables auprès de votre locataire.

Quelles sont les démarches pour être exonéré de la taxe foncière ?

L’article 1383-0 B bis du CGI prévoit que pour bénéficier de l’exonération, le propriétaire doit adresser, avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable, au service des impôts de la ville où se situe le logement :

• une déclaration comportant tous les éléments d’identification des biens;
• tous les éléments justifiant que la construction remplit les critères de performance énergétique.

Reste à savoir qu’une fois la période d’exonération terminée, il vous sera toujours possible de déduire le montant de votre taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères) de vos revenus fonciers.

Toutes les informations disponibles sur le site de Guide-du-Neuf.fr sont communiquées à titre indicatif et en tant qu’informations générales, et ne seraient se substituer à des conseils ou consultations de nature juridique ou de toute autre nature professionnelle.

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Pour bénéficier du dispositif Pinel, lors d’un investissement locatif, le logement que vous construisez ou que vous achetez doit se situer dans une commune éligible au dispositif Pinel. En effet, toutes les communes n’ouvrent pas droit au dispositif. Seules Dunkerque et 4 autres villes de la Communauté Urbaine de Dunkerque (Grande-Synthe, Gravelines, Leffrinckoucke, Coudekerque-Branche) ont obtenu un agrément dérogatoire pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel.

Guide-du-Neuf.fr fait le point sur le fonctionnement du classement des communes par zone dans la loi Pinel ainsi que sur les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel.

Pourquoi un classement des communes par zone ?

En 2003, pour encadrer le dispositif d’investissement locatif, le ministre De Robien a mis en place un classement des communes par zone. Depuis, plusieurs lois se sont succédées et sont venues modifier le périmètre de chaque zone ainsi que les dispositifs financiers associés.

La dernière en date est la loi Pinel qui, avec la publication de l’arrêté du 1^er août 2014, a, de nouveau, révisé le contenu de ce classement.

L’objectif recherché, par ces différentes lois, est toujours de protéger l’investisseur en :

• favorisant la construction de logements dans les zones où la demande est la plus tendue ;
• évitant les dérives de surproduction de logements dans des zones géographiques où il n’y a pas de besoin.

Les conséquences du classement de Dunkerque en zone B2

Dunkerque est en zone B2 tout comme les autres villes de la communauté urbaine de Dunkerque. Vous trouverez sur le site du gouvernement le classement de toutes les communes par zone.

Le classement des communes dans la loi Pinel se compose en 5 zones :

• Zone A bis : comprend Paris et 29 communes de la petite couronne ;

• Zone A : comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français ;

• Zone B1 : comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ;

• Zone B2 : comprend les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1;

• Zone C : le reste du territoire

Seule la zone C est exclue du dispositif Pinel. Les zones Abis, A et B1 sont, de plein droit, couvertes par le dispositif Pinel.

Les communes de la zone B2 sont éligibles au dispositif Pinel uniquement si elles ont reçu un agrément du préfet de la région.

C’est l’ancienne ministre du logement, Cécile Duflot, qui a mis en place ce système d’agrément préfectoral. Cette mission a été confiée aux préfets de région, jugés alors comme étant les plus proches des territoires et ayant une bonne connaissance des marchés locaux de l’habitat. Ainsi, avec une telle expertise du territoire, ils ont été considérés comme les plus compétents pour apprécier si les villes en zone B2 devaient ou non bénéficier du dispositif.

Chaque commune située en zone B2 doit constituer un dossier d’agrément auprès du préfet de région. Après étude du dossier et avis du Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement (CR2H), le préfet détermine si la commune présente bien un besoin particulier en logement locatif et délivre l’agrément en publiant un arrêté préfectoral.

Avant tout investissement dans un logement situé en zone B2, il est donc important de vérifier si la commune, en zone B2, a bien obtenu cet agrément préfectoral.

Dunkerque a obtenu l’agrément préfectoral

Le 13 juin 2013, la communauté urbaine de Dunkerque a pris la décision de solliciter un agrément préfectoral pour les communes de :

• Coudekerque-Branche
• Dunkerque (y compris la commune associée de Saint-Pol-sur-Mer)
• Grande-Synthe
• Gravelines
• Leffrinckoucke

Le 19 juillet 2013, le préfet de la région Nord-Pas-de-Calais publie un arrêté dans lequel il accorde l’agrément pour ces 5 villes. Depuis cet arrêté, Dunkerque est une ville éligible au dispositif Pinel.

D’autres villes de la Communauté Urbaine de Dunkerque attendent leur agrément et d’autres arrêtés préfectoraux viendront sûrement compléter cette liste.

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