Les avantages d’un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel sont nombreux et vont au delà de la réduction d’impôt sur le revenu classiquement mise en avant.

Le Gouvernement a étendu les avantages fiscaux à la possibilité pour le propriétaire d’un logement neuf de bénéficier également d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière. Guide-du-Neuf.fr vous explique les conditions pour en bénéficier.

Une exonération de la taxe foncière de 2 à 7 ans

Si vous achetez une maison neuve ou un appartement neuf en vue de le louer (loi Pinel) vous serez redevable, en tant que propriétaire, de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Cependant, comme il s’agit d’un logement neuf vous pourrez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement du bien immobilier.

De plus, si votre logement neuf est conforme aux normes Bâtiment Basse Consommation Énergétique, dit « BBC », vous pourrez bénéficier d’une exonération supplémentaire d’au moins 5 ans. Or, les logements neufs visés par le dispositif Pinel doivent obligatoirement avoir obtenu le label «bâtiment basse consommation, BBC 2005 » prévu par l’arrêté du 3 mai 2007.

Cette exonération vient s’ajouter à celle pour les logements neufs et donc s’applique à compter de la 3ème année suivant l’achèvement du logement. Ce qui représente au total une exonération de la taxe foncière pendant 7 ans.

Il faut toutefois souligner que :

• la commune où se situe le bien immobilier neuf peut décider de supprimer l’exonération de la part lui revenant;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui correspond à une ligne de votre taxe foncière, reste due mais fait partie des charges récupérables auprès de votre locataire.

Quelles sont les démarches pour être exonéré de la taxe foncière ?

L’article 1383-0 B bis du CGI prévoit que pour bénéficier de l’exonération, le propriétaire doit adresser, avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable, au service des impôts de la ville où se situe le logement :

• une déclaration comportant tous les éléments d’identification des biens;
• tous les éléments justifiant que la construction remplit les critères de performance énergétique.

Reste à savoir qu’une fois la période d’exonération terminée, il vous sera toujours possible de déduire le montant de votre taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères) de vos revenus fonciers.

Toutes les informations disponibles sur le site de Guide-du-Neuf.fr sont communiquées à titre indicatif et en tant qu’informations générales, et ne seraient se substituer à des conseils ou consultations de nature juridique ou de toute autre nature professionnelle.

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Le Gouvernement a décidé de se lancer dans la révision des valeurs locatives, un système vieux de plus de 40 ans ! Ce vaste chantier a été initié lors du vote de la loi de finances rectificative pour 2013 dans laquelle il était prévu une phase d’expérimentation.

C’est à la fin de l’année dernière, le 18 décembre 2014, que les ministres des Finances et du Budget, Michel Sapin et Christian Eckert ont signé un arrêté désignant le Nord ainsi que la Charente-Maritime, l’Orne, le Val-de-Marne et Paris comme départements pilotes pour la révision des valeurs locatives.

Un impact direct sur les impôts locaux

Le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation repose directement sur la valeur locative du logement. Ce qui signifie que la révision de cette valeur locative impactera directement ces deux impôts.

Le sujet est très délicat car la révision de la valeur locative provoquera pour certains des baisses, mais pour d’autres de fortes hausses d’impôts.

Qu’est ce que la valeur locative ?

En 1974, l’administration fiscale détermine la valeur locative de chaque bien.

Cette évaluation est le fruit d’un long travail d’enquête réalisé entre 1970 et 1973 par l’administration fiscale en collaboration avec le service des cadastres dans le cadre de la réforme des impositions locales.

À l’époque, la valeur locative du bien avait été définie pour représenter le prix que pourrait rapporter le bien s’il était loué aux conditions du marché. Pour cela l’administration avait pris en compte plusieurs paramètres : quartier, surface du logement, nombre de pièces à vivre, éléments de confort (baignoire, chauffage, sanitaire, cave, terrasse, piscine…)…. Soulignons qu’il y a 40 ans, une baignoire ou un chauffage central était des indices de confort de nature à augmenter la valeur locative du logement.

Pourquoi une révision des valeurs locatives ?

Depuis 1974, aucune mise à jour de la valeur locative n’a été faite.

Deux nuances sont toutefois à apporter :

• Pour les biens ayant subis des travaux importants de nature à changer la consistance du logement, le propriétaire a eu l’obligation de procéder à une déclaration spéciale faisant état des nouvelles caractéristiques du logement. Dans ce cadre, le fisc a recalculé la valeur locative de ce bien.
• Le Gouvernement applique un taux d’augmentation annuelle de la valeur locative mais qui est défini en fonction du taux de l’inflation globale.

La valeur locative repose donc aujourd’hui, pour une majorité de logements, sur le loyer estimé de l’époque et qui n’a rien à voir avec les loyers du marché d’aujourd’hui.

Prenons l’exemple du département du Nord et notamment de la ville de Lille. Le quartier du Vieux-Lille, qui est un des quartiers les plus convoités, faisait partie des quartiers délaissés dans les années 70.

Lors de la mise en place des valeurs locatives, des immeubles et maisons du Vieux-Lille pouvaient être qualifiés de taudis. Ce pourquoi des valeurs locatives très basses leur avaient été attribuées. Ces mêmes logements, qui ont été rénovés mais sans subir de grands travaux d’aménagement, sont restés sur la valeur locative de 1970 !

Ce qui explique pourquoi la valeur locative moyenne de Lille est largement inférieure à celle des autres grandes villes de France.

La mairie de Lille a essayé de pallier à cela en fixant un taux d’imposition élevé. Ce taux appliqué à la valeur locative du logement permet de faire jouer à la hausse ou à la baisse (assez rare !) la taxe d’habitation et la taxe foncière en fonction des besoins de la mairie et des autres impôts.

Le problème est que ce taux d’imposition élevé est identique pour tous. Ainsi, les nouveaux logements, pour lesquels la valeur locative a été évaluée en fonction du prix actuel du marché, sont fortement taxés.

Ce système est aujourd’hui complétement faussé. La réforme a donc pour but de rétablir de la cohérence entre la valeur locative du logement et sa valeur réel sur le marché actuel. Ce sont principalement les propriétaires de logements anciens, qui ont pris de la valeur aujourd’hui, qui risquent de subir les plus grosses augmentations.

Quel est le processus de révision des valeurs locatives ?

Chaque propriétaire d’un logement principal, secondaire ou loué situé dans les départements concernés recevra prochainement une déclaration à remplir afin de définir les caractéristiques actuelles dudit logement. De son côté l’administration fiscale se chargera de collecter toutes les données et de quadriller des secteurs où les loyers pratiqués sont équivalents pour chaque département.

Une fois ce travail réalisé, l’administration pourra définir une nouvelle valeur locative pour chaque logement. Cela ne changera en rien la taxe d’habitation ou la taxe foncière des contribuables des départements pilotes. L’expérimentation servira uniquement à établir un rapport, qui devra être transmis au Parlement avant le 30 septembre 2015, afin de tirer les conséquences pour les contribuables, les collectivités territoriales et l’État d’une telle révision.

Le Gouvernement devra ensuite autoriser l’administration a poursuivre ce travail d’actualisation dans les autres départements. ce qui représente une mise à jour de plus de 33,8 millions de logements !

Les effets des nouvelles valeurs locatives ne seront donc pas visibles sur nos fiches d’imposition avant 2018 !

Cette publication a valeur d’information générale et ne saurait se substituer à un conseil professionnel en matière comptable, fiscale ou autre. Pour toute question spécifique, vous devez vous adresser à vos conseillers.

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1/ L’origine de la majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles

Ce nouveau dispositif applicable à compter du 1er janvier 2015 et connue de quelques experts commence à alarmer certains propriétaires découvrant son existence. 

La loi sur la majoration de la taxe foncière des terrains constructibles ne date pourtant pas d’aujourd’hui puisqu’elle a été votée lors de la loi de finances de 2012. Elle aurait dû s’appliquer dès le 1er janvier 2014 mais suite à de vives contestations son application a été reportée au 1er janvier 2015.

L’objectif de cette loi est de mettre une pression financière supplémentaire sur les propriétaires de terrains à bâtir afin de les inciter à vendre leurs terrains et ainsi libérer du foncier dans les zones urbaines tendues.

2/ Qui est concerné par la majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles ?

L’article 1396 du code général des impôts (cgi) prévoit un régime différents selon deux catégories de communes.

– Les communes situées en zone urbaine dense

Il s’agit des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Sont concernés la plupart des communes situées dans d’importantes agglomérations : Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Marseille, Montpellier, Strasbourg, Nantes, Nice, Grenoble, Toulouse… 

L’article 1396 du cgi renvoie au décret du 10 mai 2013 pour connaître précisément la liste des communes visées par cette majoration de la taxe foncière pour les propriétés non bâtis.

Les propriétaires de terrains constructibles situés dans ces communes sont d’office soumis à une majoration de la taxe foncière sans qu’aucune délibération du conseil municipal ne soit nécessaire.

– Les communes non situées en zone urbaine dense

Les communes non situées dans une zone urbaine dense peuvent quant à elles, par délibération, sous certaines conditions et dans certaines limites, décider également de majorer la taxe foncière sur les terrains non bâtis.

3/ Calcul de la taxe foncière sur les terrains constructibles

En réalité ce n’est pas directement la taxe foncière qui est majorée mais la valeur locative des terrains.

Pour les années 2015 et 2016 :
taxe foncière = (80%VL x 25% + 5€/m2) x taux

À compter de 2017 :
taxe foncière = (80%VL x 25% + 10€/m2) x taux

VL = valeur locative.
taux : Le taux figure sur votre taxe foncière dans la colonne propriétés non bâties.

Cette majoration de la valeur locative représente une augmentation considérable pour les propriétaires détenant des propriétés non bâties.

Pour les communes non situées en zone urbaine dense la majoration de la valeur locative sera une valeur forfaitaire comprise entre 0 et 3 € par mètre carré soit :
(80%VL x valeur entre 0 et 3€/(m2-200m) x taux

4/ Les cas exemptés de la majoration sur les terrains constructibles

Il existe 4 cas dans lesquels la majoration de la taxe foncière ne sappliquera pas. Les deux exceptions les plus intéressantes pour les particuliers concernent :

– les parcelles supportant une construction passible de la taxe d’habitation. Ce qui signifie que si sur votre terrain constructible est bâti une habitation soumise à une taxe d’habitation votre parcelle ne sera pas concernée par la majoration.

– les terrains classés depuis moins d’un an dans une zone urbaine ou à urbaniser

QUAND LA LOI S’APPLIQUERA-T-ELLE RÉELLEMENT ?

L’application de la loi était prévu au 1er janvier 2015. Toutefois pour cela encore aurait-il fallu que les autorités compétentes en matière de PLU et les mairies communiquent la liste des terrains concernés à l’administration des impôts avant le 1er octobre 2014. Or, il semblerait que les centres des impôts n’aient pas reçu cette information. Si les centres des impôts n’obtiennent pas cette liste, ils ne pourront faire appliquer la majoration….

Des rebondissements sont peut être à prévoir… ! Guide-du-Neuf.fr vous tiendra informé de toutes les actualités concernant cette taxe foncière sur les propriétés non bâties.

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