{"id":2453,"date":"2026-04-15T18:52:57","date_gmt":"2026-04-15T16:52:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.guide-du-neuf.fr\/placement\/?p=2453"},"modified":"2026-04-15T18:52:58","modified_gmt":"2026-04-15T16:52:58","slug":"dispositif-jeanbrun-le-nouveau-cadre-fiscal-pour-investir-dans-limmobilier-neuf-en-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.guide-du-neuf.fr\/placement\/dispositif-jeanbrun-le-nouveau-cadre-fiscal-pour-investir-dans-limmobilier-neuf-en-2026\/","title":{"rendered":"Dispositif Jeanbrun : le nouveau cadre fiscal pour investir dans l’immobilier neuf en 2026"},"content":{"rendered":"\n

Depuis le 21 f\u00e9vrier 2026, l’investissement locatif dans l’immobilier neuf dispose d’un nouveau cadre fiscal : le dispositif Jeanbrun<\/strong>. Int\u00e9gr\u00e9 \u00e0 la loi de finances 2026, ce m\u00e9canisme succ\u00e8de au Pinel \u2014 d\u00e9finitivement \u00e9teint fin 2024 \u2014 et entend relancer la construction de logements locatifs priv\u00e9s en France. Tour d’horizon complet pour tout comprendre avant d’investir.<\/p>\n\n\n\n

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Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?<\/h2>\n\n\n\n

Le dispositif Jeanbrun<\/strong> tire son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a port\u00e9 ce projet dans le cadre du plan \u00ab Relance Logement \u00bb. Il a \u00e9t\u00e9 promulgu\u00e9 au Journal officiel le 20 f\u00e9vrier 2026 et s’applique depuis le lendemain.<\/p>\n\n\n\n

Contrairement au Pinel, qui accordait une r\u00e9duction d’imp\u00f4t directe<\/strong> calcul\u00e9e sur le prix d’acquisition, la loi Jeanbrun<\/strong> repose sur un m\u00e9canisme d’amortissement fiscal<\/strong> : chaque ann\u00e9e, l’investisseur d\u00e9duit une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers imposables. Cette logique, plus patrimoniale que les anciens dispositifs, r\u00e9duit m\u00e9caniquement la base taxable \u2014 voire g\u00e9n\u00e8re un d\u00e9ficit foncier imputable sur le revenu global.<\/p>\n\n\n\n

Le dispositif est ouvert \u00e0 la fois \u00e0 l’immobilier neuf<\/strong> (collectif) et \u00e0 l’ancien r\u00e9nov\u00e9<\/strong>, mais c’est dans le neuf qu’il r\u00e9v\u00e8le les conditions les plus incitatives.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi ce dispositif est-il n\u00e9 ?<\/h3>\n\n\n\n

Le contexte est celui d’une crise profonde de l’offre locative. En 2025, seulement environ 10 000 logements neufs ont \u00e9t\u00e9 vendus \u00e0 des investisseurs particuliers, contre une moyenne de 60 000 par an les ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes \u2014 soit une chute de l’ordre de 83 %. R\u00e9sultat : l’offre locative priv\u00e9e a recul\u00e9 de 15 % en cinq ans. Face \u00e0 cette situation, le gouvernement s’est fix\u00e9 un objectif ambitieux : atteindre 400 000 logements construits par an et produire 2 millions de nouveaux logements d’ici 2030.<\/p>\n\n\n\n

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Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?<\/h2>\n\n\n\n

Le m\u00e9canisme d’amortissement fiscal<\/h3>\n\n\n\n

Le principe est simple : le bien immobilier est consid\u00e9r\u00e9 comme se d\u00e9pr\u00e9ciant dans le temps. Une fraction de sa valeur est d\u00e9duite chaque ann\u00e9e des revenus fonciers<\/strong> d\u00e9clar\u00e9s, ce qui r\u00e9duit l’imp\u00f4t d\u00fb sans affecter le montant des loyers per\u00e7us.<\/p>\n\n\n\n

Dans l’immobilier neuf<\/strong>, les taux d’amortissement annuels sont les suivants, appliqu\u00e9s sur 80 % de la valeur du bien :<\/p>\n\n\n\n

Niveau de loyer<\/strong><\/th>Taux d’amortissement annuel<\/strong><\/th>Plafond annuel d’amortissement<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
Loyer interm\u00e9diaire<\/td>3,5 %<\/td>8 000 \u20ac<\/td><\/tr>
Loyer social<\/td>4,5 %<\/td>10 000 \u20ac<\/td><\/tr>
Loyer tr\u00e8s social<\/td>5,5 %<\/td>12 000 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Le principe est incitatif : plus le loyer est mod\u00e9r\u00e9, plus l’avantage fiscal est \u00e9lev\u00e9<\/strong>. Un bailleur qui consent \u00e0 louer \u00e0 un loyer tr\u00e8s social b\u00e9n\u00e9ficie ainsi du meilleur taux d’amortissement.<\/p>\n\n\n\n

Le d\u00e9ficit foncier imputable sur le revenu global<\/h3>\n\n\n\n

Au-del\u00e0 de l’amortissement, le dispositif permet d’imputer un d\u00e9ficit foncier sur le revenu global<\/strong> du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 \u20ac par an<\/strong>. Combin\u00e9 aux charges r\u00e9elles d\u00e9ductibles (int\u00e9r\u00eats d’emprunt, frais de gestion, assurances\u2026), ce m\u00e9canisme peut g\u00e9n\u00e9rer une \u00e9conomie fiscale significative, d’autant plus forte que le taux marginal d’imposition de l’investisseur est \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\u26a0\ufe0f \u00c0 noter :<\/strong> en cas de cession du bien, les amortissements d\u00e9duits viennent minorer le prix d’acquisition<\/strong> retenu pour le calcul de la plus-value imposable. Cet aspect doit imp\u00e9rativement \u00eatre int\u00e9gr\u00e9 dans toute strat\u00e9gie patrimoniale \u00e0 long terme.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Conditions du dispositif Jeanbrun : ce qu’il faut respecter<\/h2>\n\n\n\n

Pour b\u00e9n\u00e9ficier des avantages fiscaux Jeanbrun<\/strong>, plusieurs conditions cumulatives s’imposent.<\/p>\n\n\n\n

Les conditions li\u00e9es au bien immobilier<\/h3>\n\n\n\n
  • Le logement doit \u00eatre situ\u00e9 en France, dans un immeuble collectif<\/strong> (les maisons individuelles sont exclues).<\/li>
  • Il doit \u00eatre acquis neuf ou en VEFA<\/strong> entre le 21 f\u00e9vrier 2026 et le 31 d\u00e9cembre 2028, ou faire l’objet d’un d\u00e9p\u00f4t de permis de construire sur cette m\u00eame p\u00e9riode.<\/li>
  • Il doit \u00eatre conforme \u00e0 la RE2020<\/strong> (r\u00e9glementation environnementale en vigueur).<\/li>
  • Aucune contrainte de zonage g\u00e9ographique<\/strong> : le dispositif est applicable partout en France, de Paris \u00e0 Toulouse en passant par Lyon.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Pour les biens anciens, les travaux de r\u00e9novation doivent repr\u00e9senter au moins 30 % du prix d’acquisition<\/strong> et permettre d’atteindre la classe A ou B du DPE.<\/p>\n\n\n\n

    Les conditions li\u00e9es \u00e0 la location<\/h3>\n\n\n\n
    • Le logement doit \u00eatre lou\u00e9 nu<\/strong> (la location meubl\u00e9e et la location saisonni\u00e8re sont exclues).<\/li>
    • Il doit \u00eatre lou\u00e9 \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale<\/strong> du locataire.<\/li>
    • L’engagement de location est d’au moins 9 ans<\/strong>, dans les 12 mois suivant l’ach\u00e8vement ou l’acquisition.<\/li>
    • Il est interdit de louer \u00e0 un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant jusqu’au 2e degr\u00e9.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Les conditions li\u00e9es aux locataires et aux loyers<\/h3>\n\n\n\n

      Les loyers et les ressources des locataires sont encadr\u00e9s selon l’un des trois niveaux d\u00e9finis par le dispositif :<\/p>\n\n\n\n

      • Interm\u00e9diaire<\/strong> : plafonds align\u00e9s sur ceux du Pinel \/ LLI<\/li>
      • Social<\/strong> : plafonds de type Loc’Avantages 2<\/li>
      • Tr\u00e8s social<\/strong> : plafonds de type Loc’Avantages 3<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        \u26a0\ufe0f \u00c0 v\u00e9rifier :<\/strong> \u00e0 la date de r\u00e9daction de cet article, les plafonds de loyers pr\u00e9cis en \u20ac\/m\u00b2 et leur modulation par zone n’ont pas encore tous \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s par d\u00e9cret. Rapprochez-vous d’un conseiller sp\u00e9cialis\u00e9 ou consultez les textes d’application officiels pour les montants d\u00e9finitifs.<\/p>\n\n\n\n

        \n\n\n\n

        Simulation dispositif Jeanbrun : un exemple concret<\/h2>\n\n\n\n

        Pour illustrer la m\u00e9canique, prenons un exemple simplifi\u00e9 d’investissement Jeanbrun en immobilier neuf<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

        Hypoth\u00e8se :<\/strong> acquisition d’un appartement neuf \u00e0 250 000 \u20ac \u00e0 Lyon, lou\u00e9 \u00e0 loyer interm\u00e9diaire pendant 9 ans.<\/p>\n\n\n\n

        • Base amortissable : 250 000 \u20ac \u00d7 80 % = 200 000 \u20ac<\/strong><\/li>
        • Taux d’amortissement : 3,5 % par an<\/li>
        • Amortissement annuel brut : 200 000 \u00d7 3,5 % = 7 000 \u20ac<\/li>
        • Plafond applicable : 8 000 \u20ac \u2192 l’amortissement de 7 000 \u20ac est int\u00e9gralement d\u00e9ductible<\/li>
        • \u00c9conomie d’imp\u00f4t annuelle estim\u00e9e<\/strong> (TMI 41 %) : environ 2 870 \u20ac par an, soit plus de 25 000 \u20ac sur 9 ans<\/li><\/ul>\n\n\n\n

          Ces chiffres sont donn\u00e9s \u00e0 titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal. La rentabilit\u00e9 r\u00e9elle d\u00e9pend du prix d’achat, des loyers per\u00e7us, des charges, du financement et de la situation fiscale personnelle de l’investisseur. Une simulation personnalis\u00e9e aupr\u00e8s d’un conseiller est indispensable.<\/em><\/p>\n\n\n\n

          \n\n\n\n

          Dispositif Jeanbrun vs Pinel : quelles diff\u00e9rences ?<\/h2>\n\n\n\n

          La comparaison Jeanbrun vs Pinel<\/strong> est in\u00e9vitable. Voici les principales distinctions \u00e0 retenir.<\/p>\n\n\n\n

          Crit\u00e8re<\/strong><\/th>Pinel (\u00e9teint)<\/strong><\/th>Jeanbrun 2026<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
          Type d’avantage<\/td>R\u00e9duction d’imp\u00f4t directe<\/td>Amortissement fiscal<\/td><\/tr>
          Zonage<\/td>Oui (zones A, A bis, B1)<\/td>Non \u2014 toute la France<\/td><\/tr>
          Dur\u00e9e d’engagement<\/td>6, 9 ou 12 ans<\/td>9 ans minimum<\/td><\/tr>
          Location meubl\u00e9e<\/td>Non<\/td>Non<\/td><\/tr>
          Logements \u00e9ligibles<\/td>Neuf uniquement<\/td>Neuf + ancien r\u00e9nov\u00e9<\/td><\/tr>
          Profil avantag\u00e9<\/td>Tous investisseurs<\/td>Surtout forte imposition<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

          Le Jeanbrun est particuli\u00e8rement adapt\u00e9 aux investisseurs fortement impos\u00e9s<\/strong> (TMI \u00e0 30 %, 41 % ou 45 %), pour qui la r\u00e9duction de la base taxable g\u00e9n\u00e8re un effet levier plus puissant qu’une r\u00e9duction d’imp\u00f4t forfaitaire.<\/p>\n\n\n\n

          Jeanbrun vs LMNP : deux logiques diff\u00e9rentes<\/h3>\n\n\n\n

          Le LMNP<\/strong> (Loueur Meubl\u00e9 Non Professionnel) repose lui aussi sur l’amortissement, mais pour de la location meubl\u00e9e<\/strong>. Le Jeanbrun cible exclusivement la location nue<\/strong>. Ces deux dispositifs ne s’adressent donc pas aux m\u00eames profils ni aux m\u00eames projets. Le Jeanbrun peut s\u00e9duire les investisseurs qui pr\u00e9f\u00e8rent la simplicit\u00e9 de la location nue et un cadre fiscal clairement d\u00e9fini par la loi.<\/p>\n\n\n\n

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          O\u00f9 investir en Jeanbrun ? Paris, Lyon, Toulouse et au-del\u00e0<\/h2>\n\n\n\n

          L’un des atouts majeurs du dispositif Jeanbrun est l’absence de zonage<\/strong>. Contrairement au Pinel, qui se limitait aux zones tendues, le Jeanbrun ouvre l’investissement locatif neuf \u00e0 l’ensemble du territoire fran\u00e7ais.<\/p>\n\n\n\n