En réalisant un investissement immobilier locatif, vous êtes devenu bailleur. À ce titre, vous avez dû signer un contrat de location avec votre locataire. Vous avez également dû fixer le versement, par votre locataire, d’un dépôt de garantie, que vous avez encaissé à sa réception. Habituellement appelé, dans le langage courant, « caution« , il a pour objectif de garantir au propriétaire la bonne exécution des obligations du locataire. Il protège, en partie, le propriétaire d’éventuels impayés de loyers ou de charges par le locataire. Il permet également au propriétaire de financer des réparations au départ du locataire. C’est au jour de l’état des lieux de sortie que le propriétaire va pouvoir établir le montant qui peut être retenu sur ce dépôt de garantie.

Un délai d’1 mois si tout est conforme

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le 27 mars 2014, lorsque l’état des lieux de sortie ne relève aucune différence, imputable au locataire, avec l’état des lieux d’entrée et si le locataire n’a aucun arriéré de loyers ou de charges alors le délai de restitution du dépôt de garantie est d’1 mois. Le délai court à compter de la restitution des clés par le locataire.

Un délai de 2 mois s’il y a des retenues à faire

Si lors de l’état des lieux de sortie, le locataire a des arriérés de loyers et de charges ou si le propriétaire constate des dégradations alors le délai de restitution du dépôt de garantie passe à 2 mois.

Ce délai de 2 mois est laissé au bailleur afin qu’il puisse réaliser des devis et/ou procéder aux réparations et ainsi obtenir les justificatifs nécessaires pour définir la somme qu’il pourra retenir sur le dépôt de garantie.

Des pénalités en cas de non-restitution dans les délais

Si le propriétaire dépasse le délai de restitution légal, le dépôt de garantie restant dû au locataire sera majoré de 10% du montant du loyer mensuel et ce pour chaque mois de retard.

Il est à noté qu’il appartient au locataire d’informer le propriétaire de l’adresse à laquelle le dépôt de garantie pourra lui être adressé. S’il s’avère que le propriétaire ne disposait pas de la bonne adresse, aucune pénalité ne peut lui être opposée.

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La loi PINEL, du nom de l’ancienne ministre du Logement, est entrée en application le 1^er septembre 2014. Son objectif principal était de favoriser l’investissement immobilier locatif des particuliers afin de stimuler la construction de logements neufs dans les zones où l’offre immobilière était insuffisante.

Le dispositif PINEL permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt prendra fin au 31 décembre 2016.

Qu’en sera-t-il pour 2017 ? Les particuliers pourront-ils encore bénéficier d’un dispositif d’investissement immobilier locatif avec une défiscalisation aussi avantageuse ? Là est toute l’incertitude. Sylvia Pinel a été remplacée le 11 février 2016 par Emmanuelle Cosse et nombreuses sont les interrogations sur ses projets relatifs à l’investissement immobilier. Personne ne sait dire si le futur dispositif COSSE sera favorable aux investissements immobiliers locatifs.

Que prévoit le dispositif PINEL actuel ?

Quel sera le futur dispositif COSSE ?

Tout comme ses prédécesseurs Robien, Borloo, Duflot, Pinel, il est fort probable que d’ici la fin de l’année, l’actuelle ministre du Logement laisse son nom à une nouvelle loi. Le temps est compté avant les prochaines élections présidentielles et Emmanuelle Cosse n’aura que quelques mois pour mettre en place sa politique.

Nombreux sont les professionnels de l’immobilier qui sont inquiets par l’arrivée d’Emmanuelle Cosse en tant que ministre du logement. En effet, par le passé, Emmanuelle Cosse avait critiqué le dispositif PINEL, le considérant comme un « cadeau aux bailleurs ».

L’impact du prochain dispositif COSSE pour l’investissement immobilier locatif étant incertain, profitez des derniers mois pour réaliser votre investissement immobilier locatif en PINEL.

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Lorsque vous contractez un prêt pour réaliser un investissement immobilier locatif, il est fréquent que la banque exige que vous souscriviez à une assurance. Réelle sécurité car l’assureur se substitue à l’emprunteur et continue de rembourser, sous conditions, les échéances du prêt en cas de décès, de maladie, d’accident ou de chômage.

Depuis la loi Lagarde, le choix de l’assureur est libre et ne peut être imposé par la banque. Cependant, souvent les emprunteurs souscrivent à l’assurance proposée par la banque. Ce pourquoi, la loi Hamon a introduit la possibilité pour les emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance de prêt immobilier dans un délai d’un an.

Un délai d’1 an pour faire jouer la concurrence !

L’article 54 de la loi Hamon du 17 mars 2014 permet à l’emprunteur de faire jouer la concurrence afin de pouvoir bénéficier d’un taux d’assurance de prêt le plus avantageux. À ce titre, il est possible, sans frais ni pénalités, de changer d’assurance dans un délai d’1 an après la souscription du contrat d’assurance auprès de la banque.

Pour cela, certaines conditions doivent être respectées :

• Vous devrez apporter la preuve que vous avez bien souscrit à une nouvelle assurance de prêt qui couvre au moins les mêmes risques que la précédente
• Vous devez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant le terme de la première année de l’offre de prêt

Un droit de résiliation pas toujours facile à mettre en œuvre….

Il n’est pas toujours facile d’accepter le jeu de la concurrence. Les banques se servent parfois d’une interprétation possible de la loi Hamon pour refuser à l’emprunteur son droit de résiliation.

La loi Hamon précise que « le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose ». Toute la subtilité est là car rien dans la loi Hamon ne précise la manière dont cette équivalence doit être appréciée. La comparaison entre différentes garanties peut alors s’avérer complexe… voir subjective !

Pour pallier, en partie, à cette faille et offrir plus de sécurités au consommateur, le ministre des Finances a sollicité le Comité consultatif du secteur financier afin qu’il définisse « une méthode commune transparente permettant d’apprécier avec une plus grande automaticité l’équivalence du niveau de garantie entre contrats d’assurance-emprunteur ».

Le comité a donc rendu son avis qui impose aux banques de remettre à l’emprunteur potentiel une fiche standardisée d’information (FSI) reprenant tous les éléments essentiels de l’assurance du prêt immobilier. Cette fiche a pour objectif de permettre à l’emprunteur d’apprécier directement s’il y a ou non équivalence du niveau de garantie.

Soyez donc vigilant à bien vérifier les motivations de votre banque si celle-ci devait vous refuser votre droit de résiliation du contrat d’assurance de votre prêt immobilier.

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