Quelle garantie et caution pouvez-vous exiger ?

dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est communément dénommé « caution ». Or, lorsque vous louez votre logement, le dépôt de garantie ne présente pas les avantages et ne vous apportera pas les mêmes garanties qu’une véritable caution. Guide-du-Neuf.fr vous propose de faire le point !

LE DÉPÔT DE GARANTIE

Qu’est ce que le dépôt de garantie ?

L’objectif du dépôt de garantie est de couvrir le propriétaire lorsque le locataire quitte le logement avec des loyers et charges impayés ou si des réparations sont nécessaires suite à des dégradations qu’il aurait commis.

Le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale. Dès lors, pour être valable, il doit expressément figurer dans le contrat de location. Le locataire doit vous verser la somme d’argent le jour de la signature du contrat et vous serez en droit, évidemment, de l’encaisser sans délai.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie a été ramené à un mois de loyer pour les baux de locaux d’habitation nus.

La loi ALUR est venue fixer le dépôt de garantie pour les logements meublés à 2 mois de loyer hors charges.

Le montant du dépôt de garantie ne peut être réévalué même sur une très longue durée de location et il ne peut pas être révisé même à l’occasion du renouvellement du bail.

Quelles sont les conditions de restitution du dépôt de garantie ?

Si le contrat de location a été signé avant le 27 mars 2014, vous disposez d’un délai de 2 mois pour rembourser le dépôt de garantie à votre ancien locataire.

Pour tous les autres contrats, conclus après le 27 mars 2014, la loi ALUR impose un délai uniquement d’1 mois. Ce délai est toutefois laissé à 2 mois si le locataire n’est pas à jour de ses loyers, s’il n’a pas régularisé les charges (taxe sur les ordures ménagères par exemple) et que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée dans le logement. Dans ce cas, le propriétaire pourra déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues ou les frais engagés pour les réparations. Vous pouvez consulter à ce sujet notre récent article intitulé  « frais d’entretien et de réparation du logement qui paye?« .

Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans sa totalité ?

Si vous avez dû retenir une partie du dépôt de garantie, Guide-du-Neuf.fr vous conseille dans ce cas, d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à votre ancien locataire afin de l’informer et surtout pour lui communiquer les justificatifs.

Attention, si vous ne respectez pas le délai de restitution du dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire allant du taux légal (pour les contrats signés avant le 27 mars 2014) à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé (contrats signés après le 27 mars 2014).

Le non paiement du dernier mois de loyer : une pratique illégal

Il arrive que certains locataires peu scrupuleux décident de « s’auto-rembourser » le dépôt de garantie en ne payant pas le dernier mois de loyer. Cette pratique est illégale.

Dans ce cas, vous pouvez :

  • refuser de lui délivrer sa quittance de loyer
  • procéder à la saisie conservatoire du montant dû sur le compte bancaire du locataire et ce, sans avoir à procéder à une demande préalable auprès du juge

Vous pourrez demander la condamnation du locataire au paiement du loyer et éventuellement des autres frais et charges restant dus ainsi qu’obtenir des dommages et intérêts.

 

LA CAUTION

Qu’est ce qu’une caution ?

Le cautionnement consiste à faire appel à une tierce personne : « la caution« . En cas de défaillance du locataire, la caution devra payer au propriétaire toutes les sommes dues par le locataire.

Il existe 2 types de caution :

  • la caution simple : dans ce cas, le propriétaire devra d’abord s’adresser au locataire avant d’avoir recours à la caution
  • la caution solidaire : dans ce cas, le propriétaire peut s’adresser directement à la caution dès le premier impayé et ce, sans même faire intervenir le locataire.

Quand exiger une caution ?

Le recours à une caution dépend de la volonté du propriétaire.

La loi Boutin interdit le recours au cautionnement dès lors que vous avez souscrit une assurance garantissant les loyers impayés sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Si le propriétaire ne respecte pas la loi et cumule assurance loyers impayés et cautionnement, ce dernier est considéré comme nul.

Comment choisir la caution ?

Toute personne disposant des garanties financières suffisantes en cas de défaillance du locataire peut se porter caution. Vous pouvez demander à la caution de vous fournir les mêmes pièces justificatives que celles demandées au locataire pour vous assurer de sa solvabilité.

Quelles sont les formalités pour un cautionnement ?

Il faut obligatoirement un acte écrit entre le propriétaire et la caution.

L’acte doit comporter les mentions manuscrites suivantes :

  • le montant du loyer en chiffres et en lettres ainsi que les conditions de sa révision
  • la connaissance explicite qu’à la caution de la nature et de l’étendu de son engagement
  • s’il s’agit d’une caution simple ou solidaire
  • la reproduction de l’article 22-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise les conditions dans lesquelles la caution peut résilier son engagement

Une copie du contrat de location devra également être remise.

La caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure.

L’engagement de la caution ne prend fin à son décès que si l’acte de cautionnement le prévoit. À défaut, l’engagement se transmet automatiquement à ses héritiers.

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