Les avantages d’un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel sont nombreux et vont au delà de la réduction d’impôt sur le revenu classiquement mise en avant.

Le Gouvernement a étendu les avantages fiscaux à la possibilité pour le propriétaire d’un logement neuf de bénéficier également d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière. Guide-du-Neuf.fr vous explique les conditions pour en bénéficier.

Une exonération de la taxe foncière de 2 à 7 ans

Si vous achetez une maison neuve ou un appartement neuf en vue de le louer (loi Pinel) vous serez redevable, en tant que propriétaire, de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Cependant, comme il s’agit d’un logement neuf vous pourrez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement du bien immobilier.

De plus, si votre logement neuf est conforme aux normes Bâtiment Basse Consommation Énergétique, dit « BBC », vous pourrez bénéficier d’une exonération supplémentaire d’au moins 5 ans. Or, les logements neufs visés par le dispositif Pinel doivent obligatoirement avoir obtenu le label «bâtiment basse consommation, BBC 2005 » prévu par l’arrêté du 3 mai 2007.

Cette exonération vient s’ajouter à celle pour les logements neufs et donc s’applique à compter de la 3ème année suivant l’achèvement du logement. Ce qui représente au total une exonération de la taxe foncière pendant 7 ans.

Il faut toutefois souligner que :

• la commune où se situe le bien immobilier neuf peut décider de supprimer l’exonération de la part lui revenant;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui correspond à une ligne de votre taxe foncière, reste due mais fait partie des charges récupérables auprès de votre locataire.

Quelles sont les démarches pour être exonéré de la taxe foncière ?

L’article 1383-0 B bis du CGI prévoit que pour bénéficier de l’exonération, le propriétaire doit adresser, avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable, au service des impôts de la ville où se situe le logement :

• une déclaration comportant tous les éléments d’identification des biens;
• tous les éléments justifiant que la construction remplit les critères de performance énergétique.

Reste à savoir qu’une fois la période d’exonération terminée, il vous sera toujours possible de déduire le montant de votre taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères) de vos revenus fonciers.

Toutes les informations disponibles sur le site de Guide-du-Neuf.fr sont communiquées à titre indicatif et en tant qu’informations générales, et ne seraient se substituer à des conseils ou consultations de nature juridique ou de toute autre nature professionnelle.

L’article Être exonéré de la taxe foncière avec le dispositif Pinel est apparu en premier sur Guide du Neuf.

Si l’obtention d’un prêt immobilier pour l’achat de sa résidence principale est souvent conditionnée au montant de l’apport personnel que peut faire l’emprunteur (au moins entre 10 et 20% du montant du prêt), il en est tout autre lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement immobilier locatif en loi Pinel. Réaliser un investissement immobilier locatif est souvent à lui seul un atout suffisant pour convaincre votre banquier. Même si vous disposez du budget nécessaire, il est souvent plus intéressant de faire appel à votre banquier pour financer votre projet d’investissement locatif en empruntant un maximum d’argent. Guide-du-Neuf.fr vous éclaire sur les investissements locatifs sans apport.

Pourquoi les banques accordent-elles des prêts sans apport ?

Le dispositif Pinel vise à soutenir l’investissement immobilier locatif dans les zones dites « tendues » c’est à dire dans les villes où la demande de logements est supérieure à l’offre.
Voilà la raison principale pour laquelle les banques analysent différemment un projet d’investissement locatif. Lors d’un investissement locatif avec le dispositif Pinel, l’investisseur est quasiment assuré de trouver des locataires et ainsi d’avoir chaque mois une rentrée d’argent permettant de rembourser les mensualités de son prêt.
Les banques sont donc, de manière générale, ouvertes à accorder un prêt immobilier pour le financement d’un investissement locatif même avec zéro apport.
Néanmoins, vous n’échapperez pas à une analyse détaillée de votre dossier et il reste important de démontrer à votre banquier la rentabilité de votre investissement locatif. Afin de valoriser les différents aspects de votre projet d’investissement locatif avec le dispositif Pinel, quelques éléments sont indispensables :

• Présenter l’emplacement du logement (région, ville, quartier);
• Préciser les structures et équipements situés à proximité du logement et qui sont pertinents par rapport aux locataires ciblés (ex: distance avec la crèche et les écoles pour une famille avec enfants);
• Comparer les loyers plafonnés par la loi Pinel avec les loyers pratiqués dans les alentours du logement;
• Préciser sur quelle durée de mise en location vous vous engagez (3, 6 ou 9 ans)

Pourquoi est-il plus intéressant de contracter un prêt sans apport ?

Outre le fait que financer un investissement locatif Pinel par un prêt immobilier sans apport est possible, c’est également une opération fiscalement plus intéressante.

L’objectif des investissements immobiliers dans le cadre du dispositif Pinel est de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus (12%, 18% ou 21%) définie selon la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer le bien ( 6, 9 ou 12 ans ).

Par ailleurs, lorsque vous louez votre bien immobilier vous percevez des loyers, ce que l’on appelle des « revenus fonciers » qui doivent être déclarés auprès des impôts. Si vous réalisez des bénéfices fonciers, vous payerez un impôt foncier.

Il existe un bénéfice foncier si vos revenus fonciers sont supérieurs aux charges locatives que vous avez à supporter pour la gestion de votre bien immobilier.

Bénéfice foncier = revenus fonciers (loyers) – charges

Les charges locatives se composent classiquement des frais de gestion, de l’assurance locative, de la taxe foncière, des charges de copropriété. Si vous contractez un prêt immobilier pour l’achat de ce bien, les intérêts sont également pris en compte en tant que charge.

Dès lors, le recours à un prêt immobilier s’avère la solution pertinente pour bénéficier pleinement des avantages du dispositif fiscal. Il sera également judicieux d’intégrer dans votre demande de prêt les frais liés à l’acquisition du logement (frais de notaire et de garantie) ce que l’on appelle communément un prêt à 110%.

Le dispositif PINEL c’est l’opportunité de vous constituer un patrimoine immobilier sans toucher à vos économies et en bénéficiant de réductions d’impôts. Les taux des prêts immobiliers étant toujours aussi bas, n’hésitez plus à monter votre projet d’investissement locatif !

Toutes les informations disponibles sur le site de Guide-du-Neuf.fr sont communiquées à titre indicatif et en tant qu’informations générales, et ne seraient se substituer à des conseils ou consultations de nature juridique ou de toute autre nature professionnelle.

L’article Dispositif PINEL : investir dans l’immobilier sans apport ! est apparu en premier sur Guide du Neuf.

Afin de favoriser les investissements locatifs, la loi Pinel est venue assouplir l’ancien dispositif Duflot. Un des changements importants est qu’il est, maintenant, possible de louer à un ascendant ou de louer à un descendant son bien immobilier. Vous avez donc la possibilité de rendre service à un proche en lui louant votre bien immobilier neuf et en contre partie de bénéficier d’avantages fiscaux. Il reste cependant indispensable de respecter les autres conditions imposées par la loi Pinel.

Louer à ses proches : moyen de palier aux difficultés de trouver un logement

Trouver un logement à louer lorsque l’on est étudiant ou lorsque l’on débute dans la vie professionnelle peut s’avérer difficile. Le scénario est le même si vos parents ont une petite retraite sans patrimoine immobilier.

Par ailleurs, dans certaines villes universitaires, l’augmentation constante du nombre d’étudiants crée une forte pénurie de logements étudiants. Par peur des impayés, les propriétaires sont de plus en plus exigeants sur leurs critères de sélection de leur locataire.

Pour palier à ces problématiques de logements, l’investissement locatif peut être la solution idéale pour vous et pour louer votre logement à vos parents ou à vos enfants. De plus, la période est idéale pour emprunter, les taux n’ayant jamais été aussi bas.

Qui sont les membres de la famille visés par la loi Pinel ?

L’Article 199 novovicies du Code général des impôts prévoit que « La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable …»

Cela signifie que vous pouvez bénéficier du dispositif d’aide à l’investissement locatif uniquement si votre locataire ne fait pas partie de votre foyer fiscal. Dès lors, il est tout à fait possible de louer votre logement à un ascendant (père, mère, grand-père, grand-mère..) ou de louer votre logement à un descendant (enfant, petit-fils, petite-fille…) de vous-même ou de votre conjoint, concubin ou partenaire dès lors qu’ils ne sont pas inclus dans votre quotient familial.

Quelles sont les conditions pour louer son logement à ses enfants ou ses parents ?

En fonction de la zone où se trouve le logement neuf dont vous êtes propriétaire, vous devrez respecter un plafond pour fixer le montant du loyer et votre locataire ne devra pas avoir des ressources annuelles supérieures aux plafonds définis par la loi Pinel.

À titre d’exemples :

• Si vous louez à vos parents votre appartement de 100m2, situé à Bordeaux, leurs ressources devront être inférieures à 39 731€ et le loyer ne pourra être supérieur à  988€ (hors charges).
• Si vous louez à votre enfant, étudiant à Lille, votre studio de 40m2 , ce dernier ne devra pas percevoir plus de 3041€ de ressources par mois et le loyer sera plafonné à 490,80€ (hors charges).

Votre locataire ascendant ou descendant devra être considéré comme un locataire lambda et ne pourra bénéficier d’avantages spécifiques. Il devra notamment verser un loyer chaque mois au risque de perdre tous vos avantages fiscaux.

Par ailleurs, si vous optez pour ce montage financier avec un membre de votre famille, il est  important de bien réfléchir au prix auquel vous allez fixer le loyer. En effet, si vous décidiez de fixer un loyer en dessous du prix du marché, vous vous exposez à plusieurs risques :

• un redressement fiscal;
• et, dans certaines communes, à l’impossibilité d’augmenter librement le prix de la location lorsque vous changerez de locataire.

Pour palier à ces risques, il est possible de prévoir dans le contrat une réduction temporaire du loyer en contrepartie de frais pris en charge par le locataire :

• aménagement de la cuisine (meubles, appareils de cuisine…);
• aménagement de la salle de bains;
• réalisation de travaux d’amélioration après un certain temps d’occupation. Dans ce cas, la minoration du loyer ne pourra être contestée par les services fiscaux et ne pourra être prise en compte pour la fixation du loyer lors du changement de locataire.

Enfin, il est à souligner que si vous optez pour cette solution, vos parents ou enfants ne pourront plus bénéficier des aides au logement.

Toutes les informations disponibles sur le site de Guide-du-Neuf.fr sont communiquées à titre indicatif et en tant qu’informations générales, et ne seraient se substituer à des conseils ou consultations de nature juridique ou de toute autre nature professionnelle.

L’article Investissement locatif : louer son logement à un membre de sa famille est apparu en premier sur Guide du Neuf.

Le dispositif fiscal « Duflot » renommé « Pinel »

C’est la bonne nouvelle de la rentrée pour le secteur de l’immobilier neuf. Le dispositif fiscal « Duflot » renommé « Pinel » , qui ouvre droit à une réduction d’impôts pour certains investissements locatifs, sera complété et élargi.

Les périodes pendant lesquelles le propriétaire doit louer son bien seront
élargies avec 3 tranches de 6, 9 et 12 ans donnant droit chacune à un avantage fiscal différent pour chaque tranche.

Le propriétaire pourra louer à ses ascendants et descendants sous certaines conditions ce qui n’était pas possible avec la loi Duflot.

D’autres mesures sont prévues pour tenter de libérer le foncier plus facilement, notamment un abattement exceptionnel de 30 % sur les terrains à batir dont la promesse de vente est signée avant la fin de cette année.

Enfin l’encadrement des loyers est suspendu sauf à Paris et peut être dans d’autres grandes métropoles (Lille, Lyon…). L’arrêt de cet encadrement est plutôt un signe encourageant pour les particuliers qui souhaitent faire un investissement locatif et qui pouvaient douter de sa future rentabilité.

Nous développerons les différents points de la nouvelle loi Pinel au fur et à mesure des annonces faites par le gouvernement, espérons que les choses se précisent rapidement.

L’article Le gouvernement fait enfin évoluer la loi Duflot pour relancer le logement en France est apparu en premier sur Guide du Neuf.