Lorsque vous contractez un prêt pour réaliser un investissement immobilier locatif, il est fréquent que la banque exige que vous souscriviez à une assurance. Réelle sécurité car l’assureur se substitue à l’emprunteur et continue de rembourser, sous conditions, les échéances du prêt en cas de décès, de maladie, d’accident ou de chômage.

Depuis la loi Lagarde, le choix de l’assureur est libre et ne peut être imposé par la banque. Cependant, souvent les emprunteurs souscrivent à l’assurance proposée par la banque. Ce pourquoi, la loi Hamon a introduit la possibilité pour les emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance de prêt immobilier dans un délai d’un an.

Un délai d’1 an pour faire jouer la concurrence !

L’article 54 de la loi Hamon du 17 mars 2014 permet à l’emprunteur de faire jouer la concurrence afin de pouvoir bénéficier d’un taux d’assurance de prêt le plus avantageux. À ce titre, il est possible, sans frais ni pénalités, de changer d’assurance dans un délai d’1 an après la souscription du contrat d’assurance auprès de la banque.

Pour cela, certaines conditions doivent être respectées :

• Vous devrez apporter la preuve que vous avez bien souscrit à une nouvelle assurance de prêt qui couvre au moins les mêmes risques que la précédente
• Vous devez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant le terme de la première année de l’offre de prêt

Un droit de résiliation pas toujours facile à mettre en œuvre….

Il n’est pas toujours facile d’accepter le jeu de la concurrence. Les banques se servent parfois d’une interprétation possible de la loi Hamon pour refuser à l’emprunteur son droit de résiliation.

La loi Hamon précise que « le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose ». Toute la subtilité est là car rien dans la loi Hamon ne précise la manière dont cette équivalence doit être appréciée. La comparaison entre différentes garanties peut alors s’avérer complexe… voir subjective !

Pour pallier, en partie, à cette faille et offrir plus de sécurités au consommateur, le ministre des Finances a sollicité le Comité consultatif du secteur financier afin qu’il définisse « une méthode commune transparente permettant d’apprécier avec une plus grande automaticité l’équivalence du niveau de garantie entre contrats d’assurance-emprunteur ».

Le comité a donc rendu son avis qui impose aux banques de remettre à l’emprunteur potentiel une fiche standardisée d’information (FSI) reprenant tous les éléments essentiels de l’assurance du prêt immobilier. Cette fiche a pour objectif de permettre à l’emprunteur d’apprécier directement s’il y a ou non équivalence du niveau de garantie.

Soyez donc vigilant à bien vérifier les motivations de votre banque si celle-ci devait vous refuser votre droit de résiliation du contrat d’assurance de votre prêt immobilier.

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Si l’obtention d’un prêt immobilier pour l’achat de sa résidence principale est souvent conditionnée au montant de l’apport personnel que peut faire l’emprunteur (au moins entre 10 et 20% du montant du prêt), il en est tout autre lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement immobilier locatif en loi Pinel. Réaliser un investissement immobilier locatif est souvent à lui seul un atout suffisant pour convaincre votre banquier. Même si vous disposez du budget nécessaire, il est souvent plus intéressant de faire appel à votre banquier pour financer votre projet d’investissement locatif en empruntant un maximum d’argent. Guide-du-Neuf.fr vous éclaire sur les investissements locatifs sans apport.

Pourquoi les banques accordent-elles des prêts sans apport ?

Le dispositif Pinel vise à soutenir l’investissement immobilier locatif dans les zones dites « tendues » c’est à dire dans les villes où la demande de logements est supérieure à l’offre.
Voilà la raison principale pour laquelle les banques analysent différemment un projet d’investissement locatif. Lors d’un investissement locatif avec le dispositif Pinel, l’investisseur est quasiment assuré de trouver des locataires et ainsi d’avoir chaque mois une rentrée d’argent permettant de rembourser les mensualités de son prêt.
Les banques sont donc, de manière générale, ouvertes à accorder un prêt immobilier pour le financement d’un investissement locatif même avec zéro apport.
Néanmoins, vous n’échapperez pas à une analyse détaillée de votre dossier et il reste important de démontrer à votre banquier la rentabilité de votre investissement locatif. Afin de valoriser les différents aspects de votre projet d’investissement locatif avec le dispositif Pinel, quelques éléments sont indispensables :

• Présenter l’emplacement du logement (région, ville, quartier);
• Préciser les structures et équipements situés à proximité du logement et qui sont pertinents par rapport aux locataires ciblés (ex: distance avec la crèche et les écoles pour une famille avec enfants);
• Comparer les loyers plafonnés par la loi Pinel avec les loyers pratiqués dans les alentours du logement;
• Préciser sur quelle durée de mise en location vous vous engagez (3, 6 ou 9 ans)

Pourquoi est-il plus intéressant de contracter un prêt sans apport ?

Outre le fait que financer un investissement locatif Pinel par un prêt immobilier sans apport est possible, c’est également une opération fiscalement plus intéressante.

L’objectif des investissements immobiliers dans le cadre du dispositif Pinel est de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus (12%, 18% ou 21%) définie selon la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer le bien ( 6, 9 ou 12 ans ).

Par ailleurs, lorsque vous louez votre bien immobilier vous percevez des loyers, ce que l’on appelle des « revenus fonciers » qui doivent être déclarés auprès des impôts. Si vous réalisez des bénéfices fonciers, vous payerez un impôt foncier.

Il existe un bénéfice foncier si vos revenus fonciers sont supérieurs aux charges locatives que vous avez à supporter pour la gestion de votre bien immobilier.

Bénéfice foncier = revenus fonciers (loyers) – charges

Les charges locatives se composent classiquement des frais de gestion, de l’assurance locative, de la taxe foncière, des charges de copropriété. Si vous contractez un prêt immobilier pour l’achat de ce bien, les intérêts sont également pris en compte en tant que charge.

Dès lors, le recours à un prêt immobilier s’avère la solution pertinente pour bénéficier pleinement des avantages du dispositif fiscal. Il sera également judicieux d’intégrer dans votre demande de prêt les frais liés à l’acquisition du logement (frais de notaire et de garantie) ce que l’on appelle communément un prêt à 110%.

Le dispositif PINEL c’est l’opportunité de vous constituer un patrimoine immobilier sans toucher à vos économies et en bénéficiant de réductions d’impôts. Les taux des prêts immobiliers étant toujours aussi bas, n’hésitez plus à monter votre projet d’investissement locatif !

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