En réalisant un investissement immobilier locatif, vous êtes devenu bailleur. À ce titre, vous avez dû signer un contrat de location avec votre locataire. Vous avez également dû fixer le versement, par votre locataire, d’un dépôt de garantie, que vous avez encaissé à sa réception. Habituellement appelé, dans le langage courant, « caution« , il a pour objectif de garantir au propriétaire la bonne exécution des obligations du locataire. Il protège, en partie, le propriétaire d’éventuels impayés de loyers ou de charges par le locataire. Il permet également au propriétaire de financer des réparations au départ du locataire. C’est au jour de l’état des lieux de sortie que le propriétaire va pouvoir établir le montant qui peut être retenu sur ce dépôt de garantie.

Un délai d’1 mois si tout est conforme

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le 27 mars 2014, lorsque l’état des lieux de sortie ne relève aucune différence, imputable au locataire, avec l’état des lieux d’entrée et si le locataire n’a aucun arriéré de loyers ou de charges alors le délai de restitution du dépôt de garantie est d’1 mois. Le délai court à compter de la restitution des clés par le locataire.

Un délai de 2 mois s’il y a des retenues à faire

Si lors de l’état des lieux de sortie, le locataire a des arriérés de loyers et de charges ou si le propriétaire constate des dégradations alors le délai de restitution du dépôt de garantie passe à 2 mois.

Ce délai de 2 mois est laissé au bailleur afin qu’il puisse réaliser des devis et/ou procéder aux réparations et ainsi obtenir les justificatifs nécessaires pour définir la somme qu’il pourra retenir sur le dépôt de garantie.

Des pénalités en cas de non-restitution dans les délais

Si le propriétaire dépasse le délai de restitution légal, le dépôt de garantie restant dû au locataire sera majoré de 10% du montant du loyer mensuel et ce pour chaque mois de retard.

Il est à noté qu’il appartient au locataire d’informer le propriétaire de l’adresse à laquelle le dépôt de garantie pourra lui être adressé. S’il s’avère que le propriétaire ne disposait pas de la bonne adresse, aucune pénalité ne peut lui être opposée.

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Généralement, nous avons en tête qu’il est nécessaire de respecter un préavis d’au moins 3 mois pour mettre fin au contrat de location. Toutefois, ce délai de 3 mois peut être réduit à 1 mois lors de circonstances particulières définies précisément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La loi ALUR du 24 mars 2014 est venu allonger la liste des situations qui justifient que le délai soit écourté.

Un délai de préavis d’1 mois justifié par des circonstances particulières

Jusqu’ici, le changement dans la situation professionnelle du locataire était la seule raison qui justifiait que le préavis de 3 mois soit réduit à 1 mois. Le locataire devait dans ce cas justifier :

• d’un premier emploi ;
• d’une mutation professionnelle ;
• de la perte de son emploi ;
• d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• qu’il bénéficiait du revenu de solidarité active (RSA).

La loi ALUR est venu ajouter de nouveaux motifs liés à l’état de santé du locataire le conduisant à :

• devoir changer de domicile ;
• devenir bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé.

La loi ALUR a également ajouté le cas où le locataire se verrait attribuer un logement social.

Un délai de préavis d’1 mois lorsque le logement est dans une zone tendue

Outre les cas liés à la situation personnelle du locataire, la loi ALUR a introduit une nouvelle exception en lien avec la situation géographique du bien. Dorénavant, le délai de préavis pour les logements loués en zones tendues est de droit réduit à 1 mois.

Les zones tendues sont des zones de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement. Les communes concernées sont listées dans le décret du 10 mai 2013.

L’état de lieux de sortie devra être établi au plus tard le dernier jour du préavis.

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