En réalisant un investissement immobilier locatif, vous êtes devenu bailleur. À ce titre, vous avez dû signer un contrat de location avec votre locataire. Vous avez également dû fixer le versement, par votre locataire, d’un dépôt de garantie, que vous avez encaissé à sa réception. Habituellement appelé, dans le langage courant, « caution« , il a pour objectif de garantir au propriétaire la bonne exécution des obligations du locataire. Il protège, en partie, le propriétaire d’éventuels impayés de loyers ou de charges par le locataire. Il permet également au propriétaire de financer des réparations au départ du locataire. C’est au jour de l’état des lieux de sortie que le propriétaire va pouvoir établir le montant qui peut être retenu sur ce dépôt de garantie.

Un délai d’1 mois si tout est conforme

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le 27 mars 2014, lorsque l’état des lieux de sortie ne relève aucune différence, imputable au locataire, avec l’état des lieux d’entrée et si le locataire n’a aucun arriéré de loyers ou de charges alors le délai de restitution du dépôt de garantie est d’1 mois. Le délai court à compter de la restitution des clés par le locataire.

Un délai de 2 mois s’il y a des retenues à faire

Si lors de l’état des lieux de sortie, le locataire a des arriérés de loyers et de charges ou si le propriétaire constate des dégradations alors le délai de restitution du dépôt de garantie passe à 2 mois.

Ce délai de 2 mois est laissé au bailleur afin qu’il puisse réaliser des devis et/ou procéder aux réparations et ainsi obtenir les justificatifs nécessaires pour définir la somme qu’il pourra retenir sur le dépôt de garantie.

Des pénalités en cas de non-restitution dans les délais

Si le propriétaire dépasse le délai de restitution légal, le dépôt de garantie restant dû au locataire sera majoré de 10% du montant du loyer mensuel et ce pour chaque mois de retard.

Il est à noté qu’il appartient au locataire d’informer le propriétaire de l’adresse à laquelle le dépôt de garantie pourra lui être adressé. S’il s’avère que le propriétaire ne disposait pas de la bonne adresse, aucune pénalité ne peut lui être opposée.

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La loi PINEL, du nom de l’ancienne ministre du Logement, est entrée en application le 1^er septembre 2014. Son objectif principal était de favoriser l’investissement immobilier locatif des particuliers afin de stimuler la construction de logements neufs dans les zones où l’offre immobilière était insuffisante.

Le dispositif PINEL permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt prendra fin au 31 décembre 2016.

Qu’en sera-t-il pour 2017 ? Les particuliers pourront-ils encore bénéficier d’un dispositif d’investissement immobilier locatif avec une défiscalisation aussi avantageuse ? Là est toute l’incertitude. Sylvia Pinel a été remplacée le 11 février 2016 par Emmanuelle Cosse et nombreuses sont les interrogations sur ses projets relatifs à l’investissement immobilier. Personne ne sait dire si le futur dispositif COSSE sera favorable aux investissements immobiliers locatifs.

Que prévoit le dispositif PINEL actuel ?

Quel sera le futur dispositif COSSE ?

Tout comme ses prédécesseurs Robien, Borloo, Duflot, Pinel, il est fort probable que d’ici la fin de l’année, l’actuelle ministre du Logement laisse son nom à une nouvelle loi. Le temps est compté avant les prochaines élections présidentielles et Emmanuelle Cosse n’aura que quelques mois pour mettre en place sa politique.

Nombreux sont les professionnels de l’immobilier qui sont inquiets par l’arrivée d’Emmanuelle Cosse en tant que ministre du logement. En effet, par le passé, Emmanuelle Cosse avait critiqué le dispositif PINEL, le considérant comme un « cadeau aux bailleurs ».

L’impact du prochain dispositif COSSE pour l’investissement immobilier locatif étant incertain, profitez des derniers mois pour réaliser votre investissement immobilier locatif en PINEL.

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Si vous avez réalisé ou vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif Pinel, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts sur vos revenus. En contrepartie, vous devez vous engager à louer le logement pendant une période de 6, 9 ou 12 ans, tout en respectant des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Le loyer et les ressources des locataires sont définis en fonction de la zone où se situe le logement. Dans le cadre du dispositif Pinel, il existe 5 zones dans lesquelles sont classées l’ensemble des villes françaises.

Les barèmes sont révisés tous les ans. Le décret a été publié le 29 janvier 2016 et les plafonds sont applicables au 1^er janvier 2016.

Cette année, l’augmentation des loyers est symbolique (0,01€). Quand aux ressources des locataires, une hausse de 0,06% a été appliquée par rapport au revenu fiscal de référence de 2015.

Actualisation des plafonds de loyer pour 2016

Le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif PINEL est subordonné à l’obligation de mettre en location le logement en respectant un plafond de loyer. Pour les contrats de locations conclus ou renouvelés cette année, le barème de 2016 est :

*À ces plafonds est ajouté un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Actualisation des plafonds de ressources pour 2016

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2016 dans le cadre du dispositif PINEL, les plafonds de ressources sont présentés dans le tableau ci-dessous.

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Lorsque vous contractez un prêt pour réaliser un investissement immobilier locatif, il est fréquent que la banque exige que vous souscriviez à une assurance. Réelle sécurité car l’assureur se substitue à l’emprunteur et continue de rembourser, sous conditions, les échéances du prêt en cas de décès, de maladie, d’accident ou de chômage.

Depuis la loi Lagarde, le choix de l’assureur est libre et ne peut être imposé par la banque. Cependant, souvent les emprunteurs souscrivent à l’assurance proposée par la banque. Ce pourquoi, la loi Hamon a introduit la possibilité pour les emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance de prêt immobilier dans un délai d’un an.

Un délai d’1 an pour faire jouer la concurrence !

L’article 54 de la loi Hamon du 17 mars 2014 permet à l’emprunteur de faire jouer la concurrence afin de pouvoir bénéficier d’un taux d’assurance de prêt le plus avantageux. À ce titre, il est possible, sans frais ni pénalités, de changer d’assurance dans un délai d’1 an après la souscription du contrat d’assurance auprès de la banque.

Pour cela, certaines conditions doivent être respectées :

• Vous devrez apporter la preuve que vous avez bien souscrit à une nouvelle assurance de prêt qui couvre au moins les mêmes risques que la précédente
• Vous devez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant le terme de la première année de l’offre de prêt

Un droit de résiliation pas toujours facile à mettre en œuvre….

Il n’est pas toujours facile d’accepter le jeu de la concurrence. Les banques se servent parfois d’une interprétation possible de la loi Hamon pour refuser à l’emprunteur son droit de résiliation.

La loi Hamon précise que « le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose ». Toute la subtilité est là car rien dans la loi Hamon ne précise la manière dont cette équivalence doit être appréciée. La comparaison entre différentes garanties peut alors s’avérer complexe… voir subjective !

Pour pallier, en partie, à cette faille et offrir plus de sécurités au consommateur, le ministre des Finances a sollicité le Comité consultatif du secteur financier afin qu’il définisse « une méthode commune transparente permettant d’apprécier avec une plus grande automaticité l’équivalence du niveau de garantie entre contrats d’assurance-emprunteur ».

Le comité a donc rendu son avis qui impose aux banques de remettre à l’emprunteur potentiel une fiche standardisée d’information (FSI) reprenant tous les éléments essentiels de l’assurance du prêt immobilier. Cette fiche a pour objectif de permettre à l’emprunteur d’apprécier directement s’il y a ou non équivalence du niveau de garantie.

Soyez donc vigilant à bien vérifier les motivations de votre banque si celle-ci devait vous refuser votre droit de résiliation du contrat d’assurance de votre prêt immobilier.

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Situé aux portes de Paris, le Val-d’Oise conserve son statut de secteur le plus accessible d’Île-de-France. Le Val-d’Oise constitue la partie nord-ouest de l’Île-de-France. Il est limitrophe avec les départements de la Normandie et de la Picardie. Souvent méconnu, le département présente de nombreux avantages dont la présence d’une grande étendue d’espaces verts. Les prix de l’immobilier neuf dans le Val-d’Oise associés à sa situation géographique ainsi que son environnement font du 95 un département très intéressant pour réaliser un investissement immobilier locatif en Pinel en région parisienne.

Réaliser un investissement en Pinel dans le Val d’Oise

Le Val-d’Oise est composé de 185 communes aux visages très différents : Herblay, Cormeilles-en-Parisis, Argenteuil, Bezons, Sannois, Franconville, Ermont, l’Isle-Adam, Asnières-sur-Oise, Fosses, Villeron, Chennevières-lès-Louvres, Gonesse, Domont, Montlignon, Deuil-la-Barre…. Dans le cadre du dispositif Pinel,  la majorité des villes du Val d’Oise sont classées en zone A ou B1 ce qui correspond à des zones où la demande de logement en location est supérieure à l’offre.

De nombreuses villes du 95 ont amorcé leur métamorphose.

Le Val d’Oise : un département dynamique et vert

Le Val-d’Oise est notamment connu pour la présence du 1er aéroport de France : l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle à Roissy. L’existence également d’une gare TGV ainsi que de l’autoroute A1, reliant Paris à Lille, rendent le 95 (Goussainville, Gonesse, Cergy-Pontoise…) très attrayant notamment pour les entreprises (Thales, Peugeot, Renault, Hyundai, Valeo, Sagem, Thomson, Sisley, Clarins, Calberson, UPS, Géodis…).

Le projet du Grand Paris contribuera également à l’attractivité du Val-d’Oise en réduisant considérablement le délai pour accéder au centre de Paris et notamment au quartier de La Défense. Cette perspective est très intéressante et conduira certainement des jeunes actifs et des cadres, en quête de tranquillité, à rechercher des appartements à louer dans le Val-d’Oise. Pour l’heure, le prix de l’immobilier neuf dans le Val-d’Oise ne tient pas encore compte de ce futur développement du 95.

Outre le dynamisme économique du département, le Val-d’Oise, c’est aussi la possibilité d’accéder à de nombreux espaces verts (parcs naturels régionaux, forêts…) à seulement 25 km de Paris.

Les programmes immobiliers neufs dans le Val-d’Oise représentent des opportunités pour réaliser un investissement immobilier locatif en Pinel rentable à seulement 30 minutes de Paris.

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La loi Pinel est venue remplacer l’ancien dispositif Duflot. L’objectif du dispositif  Pinel est de favoriser l’investissement immobilier locatif des particuliers en leur accordant des avantages fiscaux. En contrepartie de la réduction d’impôts sur le revenu accordée par le dispositif Pinel, l’investisseur doit respecter plusieurs obligations dont celle de s’engager sur une durée de location de son logement dans les conditions fixées par le dispositif (plafonds de loyer et de ressources des locataires).

Pinel : choisir une durée d’engagement de location minimale de 6 ou 9 ans

La loi Pinel a apporté plusieurs grands changements dont celui de pouvoir moduler la durée d’engagement. Si vous réalisez un investissement immobilier locatif en Pinel, votre engagement minimum sera de 6 ans ou 9 ans. L’engagement se fait lors du dépôt de la déclaration de revenu de l’année d’achèvement de l’immeuble ou l’année de son acquisition.

Ainsi, à l’issue de la période d’engagement de 6 ans ou 9 ans, vous pourrez choisir librement :

• de renouveler votre engagement en Pinel
• de ne plus opter pour le dispositif Pinel et ainsi d’être libéré des plafonds fixés par le dispositif Pinel
• de vendre votre logement.

Le choix de cette durée d’engagement initiale est important car ce sont les 9 premières années où l’avantage fiscal est le plus avantageux (2% par an ) :

• Pour un engagement de 6 ans : l’avantage fiscal est de 12% du prix d’achat du logement
• Pour un engagement de 9 ans : l’avantage fiscal est de 18 % du prix d’achat du logement

Pinel : un engagement locatif renouvelable jusqu’à 12 ans

La loi Pinel autorise l’investisseur à prolonger son engagement par période de 3 ans avec une durée maximale de 12 ans soit :

• pour une durée initiale de 6 ans, la possibilité de prolonger l’engagement de location initiale pour 2 période de 3 ans : 6 ans + 3 ans + 3 ans = 12 ans
• pour une durée initiale de 9 ans, la possibilité de prolonger l’engagement de location pour une période unique de 3 ans : 9 ans + 3 ans = 12 ans 

L’investisseur pourra continuer de bénéficier de la réduction d’impôt pendant ces périodes de renouvellement :

• pour un engagement initial de 6 ans, la réduction d’impôt est égale à 6 % pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale soit une réduction totale d’impôt de :
  • 12% + 6% = 18%
  • ou de 12% + 6% + 3% = 21%;
• pour un engagement initial de 9 ans, une réduction totale d’impôt de :
  • 18% + 3% = 21%

La loi Pinel prévoit un maximum de 2 investissements par an pour un montant global des investissements plafonné à 300 000 € par an.

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