Actuellement, lorsque vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif, il est recommandé de le faire dans le cadre du dispositif PINEL afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux. Mais une autre solution fait son apparition : l’usufruit locatif.
L’usufruit locatif social (appelé aussi ULS) est un autre dispositif d’investissement immobilier qui est bien moins connu et qui pourtant séduit de plus en plus de particuliers. Ce schéma permet notamment à l’investisseur de réaliser un investissement immobilier quasiment à moitié prix !
Comment fonctionne l’usufruit locatif social ?
L’usufruit locatif social repose sur un démembrement de la propriété du bien immobilier. Lorsque le droit de propriété du bien immobilier est démembré, il se décompose de la manière suivante :
– l’usufruit qui repose sur le droit de jouir du bien en l’utilisant (usus) et en percevant les revenus (fructus)
– et la nue-propriété qui repose sur le droit de disposer du bien (abusus) c’est-à-dire par exemple de le vendre ou de le donner
Dans le cadre de l’ULS, l’investisseur achète uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier neuf. L’usufruit est quand à lui cédé à un bailleur social qui sera en charge de la location du bien pendant une durée de 15 à 20 ans.
Quels sont les avantages pour l’investisseur immobilier ?
Ce schéma permet à l’investisseur de réaliser une économie de 40% à 50% sur la valeur vénale du bien immobilier.
Certes, pendant toute la durée de l’ULS, l’investisseur ne percevra pas de loyers mais il n’aura pas à prendre en charge l’entretien du bien ainsi que les travaux. Attention toutefois à ce qu’il ne soit pas précisé dans le contrat d’ULS que la mise aux normes du bien immobilier soit à la charge du nue-propriétaire car dans ce cas, l’impact financier peut être conséquent.
L’intérêt de l’usufruit locatif social se matérialise au terme du démembrement de la propriété. L’investisseur immobilier récupère alors la pleine propriété du bien immobilier sans aucune formalité, ni frais. Le bailleur social doit remettre au propriétaire le bien immobilier en parfait état. Le propriétaire pourra ainsi vendre ou louer le bien immobilier.
Par ailleurs, l’investisseur immobilier bénéficie également de plusieurs avantages fiscaux pendant la durée de l’ULS :
- les intérêts d’emprunt du prêt contracté pour la réalisation de cet achat sont déductibles des autres loyers déjà perçus
- la taxe foncière est payée par l’usufruitier
- le logement n’entre pas dans le calcul de l’ISF
L’usufruit locatif social est un outil de défiscalisation qui permet de préparer son avenir et notamment sa retraite ou encore le transfert de son patrimoine.
vous êtes séduits pas cet investissement immobilier ?
