Depuis le 21 février 2026, l’investissement locatif dans l’immobilier neuf dispose d’un nouveau cadre fiscal : le dispositif Jeanbrun. Intégré à la loi de finances 2026, ce mécanisme succède au Pinel — définitivement éteint fin 2024 — et entend relancer la construction de logements locatifs privés en France. Tour d’horizon complet pour tout comprendre avant d’investir.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun tire son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté ce projet dans le cadre du plan « Relance Logement ». Il a été promulgué au Journal officiel le 20 février 2026 et s’applique depuis le lendemain.

Contrairement au Pinel, qui accordait une réduction d’impôt directe calculée sur le prix d’acquisition, la loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal : chaque année, l’investisseur déduit une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers imposables. Cette logique, plus patrimoniale que les anciens dispositifs, réduit mécaniquement la base taxable — voire génère un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Le dispositif est ouvert à la fois à l’immobilier neuf (collectif) et à l’ancien rénové, mais c’est dans le neuf qu’il révèle les conditions les plus incitatives.

Pourquoi ce dispositif est-il né ?

Le contexte est celui d’une crise profonde de l’offre locative. En 2025, seulement environ 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs particuliers, contre une moyenne de 60 000 par an les années précédentes — soit une chute de l’ordre de 83 %. Résultat : l’offre locative privée a reculé de 15 % en cinq ans. Face à cette situation, le gouvernement s’est fixé un objectif ambitieux : atteindre 400 000 logements construits par an et produire 2 millions de nouveaux logements d’ici 2030.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Le mécanisme d’amortissement fiscal

Le principe est simple : le bien immobilier est considéré comme se dépréciant dans le temps. Une fraction de sa valeur est déduite chaque année des revenus fonciers déclarés, ce qui réduit l’impôt dû sans affecter le montant des loyers perçus.

Dans l’immobilier neuf, les taux d’amortissement annuels sont les suivants, appliqués sur 80 % de la valeur du bien :

Le principe est incitatif : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est élevé. Un bailleur qui consent à louer à un loyer très social bénéficie ainsi du meilleur taux d’amortissement.

Le déficit foncier imputable sur le revenu global

Au-delà de l’amortissement, le dispositif permet d’imputer un déficit foncier sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an. Combiné aux charges réelles déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances…), ce mécanisme peut générer une économie fiscale significative, d’autant plus forte que le taux marginal d’imposition de l’investisseur est élevé.

À noter : en cas de cession du bien, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable. Cet aspect doit impérativement être intégré dans toute stratégie patrimoniale à long terme.

Conditions du dispositif Jeanbrun : ce qu’il faut respecter

Pour bénéficier des avantages fiscaux Jeanbrun, plusieurs conditions cumulatives s’imposent.

Les conditions liées au bien immobilier

• Le logement doit être situé en France, dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues).
• Il doit être acquis neuf ou en VEFA entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ou faire l’objet d’un dépôt de permis de construire sur cette même période.
• Il doit être conforme à la RE2020 (réglementation environnementale en vigueur).
• Aucune contrainte de zonage géographique : le dispositif est applicable partout en France, de Paris à Toulouse en passant par Lyon.

Pour les biens anciens, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et permettre d’atteindre la classe A ou B du DPE.

Les conditions liées à la location

• Le logement doit être loué nu (la location meublée et la location saisonnière sont exclues).
• Il doit être loué à usage de résidence principale du locataire.
• L’engagement de location est d’au moins 9 ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.
• Il est interdit de louer à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant jusqu’au 2e degré.

Les conditions liées aux locataires et aux loyers

Les loyers et les ressources des locataires sont encadrés selon l’un des trois niveaux définis par le dispositif :

• Intermédiaire : plafonds alignés sur ceux du Pinel / LLI
• Social : plafonds de type Loc’Avantages 2
• Très social : plafonds de type Loc’Avantages 3

À vérifier : à la date de rédaction de cet article, les plafonds de loyers précis en €/m² et leur modulation par zone n’ont pas encore tous été publiés par décret. Rapprochez-vous d’un conseiller spécialisé ou consultez les textes d’application officiels pour les montants définitifs.

Simulation dispositif Jeanbrun : un exemple concret

Pour illustrer la mécanique, prenons un exemple simplifié d’investissement Jeanbrun en immobilier neuf.

Hypothèse : acquisition d’un appartement neuf à 250 000 € à Lyon, loué à loyer intermédiaire pendant 9 ans.

• Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
• Taux d’amortissement : 3,5 % par an
• Amortissement annuel brut : 200 000 × 3,5 % = 7 000 €
• Plafond applicable : 8 000 € → l’amortissement de 7 000 € est intégralement déductible
• Économie d’impôt annuelle estimée (TMI 41 %) : environ 2 870 € par an, soit plus de 25 000 € sur 9 ans

Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal. La rentabilité réelle dépend du prix d’achat, des loyers perçus, des charges, du financement et de la situation fiscale personnelle de l’investisseur. Une simulation personnalisée auprès d’un conseiller est indispensable.

Dispositif Jeanbrun vs Pinel : quelles différences ?

La comparaison Jeanbrun vs Pinel est inévitable. Voici les principales distinctions à retenir.

Le Jeanbrun est particulièrement adapté aux investisseurs fortement imposés (TMI à 30 %, 41 % ou 45 %), pour qui la réduction de la base taxable génère un effet levier plus puissant qu’une réduction d’impôt forfaitaire.

Jeanbrun vs LMNP : deux logiques différentes

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) repose lui aussi sur l’amortissement, mais pour de la location meublée. Le Jeanbrun cible exclusivement la location nue. Ces deux dispositifs ne s’adressent donc pas aux mêmes profils ni aux mêmes projets. Le Jeanbrun peut séduire les investisseurs qui préfèrent la simplicité de la location nue et un cadre fiscal clairement défini par la loi.

Où investir en Jeanbrun ? Paris, Lyon, Toulouse et au-delà

L’un des atouts majeurs du dispositif Jeanbrun est l’absence de zonage. Contrairement au Pinel, qui se limitait aux zones tendues, le Jeanbrun ouvre l’investissement locatif neuf à l’ensemble du territoire français.

• Jeanbrun immobilier neuf à Paris et en Île-de-France : les prix élevés génèrent des bases amortissables importantes, ce qui maximise l’avantage fiscal. Les loyers intermédiaires restent accessibles dans des marchés où la demande locative est structurellement forte.
• Jeanbrun immobilier neuf à Lyon : la métropole lyonnaise combine dynamisme économique, forte demande étudiante et cadre de vie attractif. Un programme neuf Jeanbrun à Lyon peut offrir une rentabilité solide à long terme.
• Jeanbrun immobilier neuf à Toulouse : première ville étudiante de France, Toulouse présente un marché locatif porteur. Les prix d’acquisition encore raisonnables permettent de viser des rendements nets intéressants.
• Villes moyennes : sans contrainte de zone, des marchés comme Bordeaux, Nantes, Rennes ou Montpellier deviennent tout aussi éligibles. L’enjeu est d’identifier les programmes immobiliers neufs éligibles Jeanbrun là où la demande locative est pérenne.

Avantages et inconvénients du dispositif Jeanbrun

Les points forts

• Pas de zonage : liberté totale dans le choix de la localisation
• Avantage fiscal modulable selon le niveau de loyer, ce qui permet d’adapter la stratégie à son profil
• Cumul amortissement + déficit foncier sur le revenu global
• Logique patrimoniale plus durable que les réductions d’impôt ponctuelles
• Applicable à l’immobilier neuf ET à l’ancien rénové
• Horizon de visibilité jusqu’en 2028 pour les acquisitions

Les points de vigilance

• Engagement sur 9 ans minimum : le dispositif exige une vision long terme et une liquidité suffisante
• Réintégration des amortissements à la revente : impact sur la plus-value imposable à anticiper dans le plan de sortie
• Location nue obligatoire : le meublé est exclu, ce qui peut limiter la flexibilité de gestion
• Plafonds de loyers encadrés : la rentabilité brute peut être inférieure à celle du marché libre, selon la localisation
• Textes d’application partiellement en attente : certains plafonds de loyers restent à préciser par décret

Comment investir avec le dispositif Jeanbrun en pratique ?

Voici les étapes clés pour concrétiser un investissement locatif Jeanbrun en immobilier neuf :

1. Évaluer sa situation fiscale : le dispositif est d’autant plus rentable que la tranche marginale d’imposition est élevée. Un bilan patrimonial avec un conseiller est recommandé.
2. Identifier un programme immobilier neuf éligible Jeanbrun : l’appartement doit être en immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
3. Choisir son niveau de loyer : intermédiaire, social ou très social — un choix qui détermine à la fois le taux d’amortissement et la cible locative.
4. Financer l’acquisition : le recours au crédit amplifie l’effet de levier fiscal, les intérêts d’emprunt étant eux aussi déductibles des revenus fonciers.
5. Mettre en location dans les 12 mois suivant la livraison, en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
6. Déclarer l’amortissement chaque année dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus fonciers.

Conclusion : le dispositif Jeanbrun, une alternative Pinel crédible pour 2026-2028

Le dispositif Jeanbrun s’impose comme le nouveau cadre de référence pour l’investissement locatif neuf en France. En abandonnant la logique de réduction d’impôt forfaitaire au profit de l’amortissement fiscal, il propose une approche plus lisible, plus modulable et davantage ancrée dans la durée. Sans zonage, ouvert à tout le territoire, et applicable jusqu’à fin 2028, il offre une fenêtre d’opportunité réelle pour les investisseurs qui souhaitent défiscaliser tout en constituant un patrimoine immobilier de qualité.

Pour autant, comme tout dispositif fiscal, il demande une analyse rigoureuse de sa situation personnelle et une simulation adaptée à son projet. N’hésitez pas à consulter un conseiller en investissement immobilier spécialisé pour construire une stratégie optimisée.

Cet article est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement. Certains éléments réglementaires (plafonds de loyers précis en €/m², modalités d’application par zone) sont susceptibles d’évoluer avec la publication des décrets d’application. Consultez un professionnel avant toute décision d’investissement.

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En réalisant un investissement immobilier locatif, vous êtes devenu bailleur. À ce titre, vous avez dû signer un contrat de location avec votre locataire. Vous avez également dû fixer le versement, par votre locataire, d’un dépôt de garantie, que vous avez encaissé à sa réception. Habituellement appelé, dans le langage courant, « caution« , il a pour objectif de garantir au propriétaire la bonne exécution des obligations du locataire. Il protège, en partie, le propriétaire d’éventuels impayés de loyers ou de charges par le locataire. Il permet également au propriétaire de financer des réparations au départ du locataire. C’est au jour de l’état des lieux de sortie que le propriétaire va pouvoir établir le montant qui peut être retenu sur ce dépôt de garantie.

Un délai d’1 mois si tout est conforme

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le 27 mars 2014, lorsque l’état des lieux de sortie ne relève aucune différence, imputable au locataire, avec l’état des lieux d’entrée et si le locataire n’a aucun arriéré de loyers ou de charges alors le délai de restitution du dépôt de garantie est d’1 mois. Le délai court à compter de la restitution des clés par le locataire.

Un délai de 2 mois s’il y a des retenues à faire

Si lors de l’état des lieux de sortie, le locataire a des arriérés de loyers et de charges ou si le propriétaire constate des dégradations alors le délai de restitution du dépôt de garantie passe à 2 mois.

Ce délai de 2 mois est laissé au bailleur afin qu’il puisse réaliser des devis et/ou procéder aux réparations et ainsi obtenir les justificatifs nécessaires pour définir la somme qu’il pourra retenir sur le dépôt de garantie.

Des pénalités en cas de non-restitution dans les délais

Si le propriétaire dépasse le délai de restitution légal, le dépôt de garantie restant dû au locataire sera majoré de 10% du montant du loyer mensuel et ce pour chaque mois de retard.

Il est à noté qu’il appartient au locataire d’informer le propriétaire de l’adresse à laquelle le dépôt de garantie pourra lui être adressé. S’il s’avère que le propriétaire ne disposait pas de la bonne adresse, aucune pénalité ne peut lui être opposée.

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Réaliser un investissement immobilier neuf, que ce soit pour la location ou pour y habiter, permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier ayant de nombreux atouts : architecture, qualité de vie, sécurité, confort, fonctionnalité, durabilité, maîtrise des consommations, environnement… Plus le bien immobilier que vous convoitez sera de qualité, plus vous vous assurez de valoriser votre patrimoine immobilier dans le temps.

Afin de vous rendre plus facile l’identification des biens immobiliers de qualité, une nouvelle certification a été officialisée par Sylvia Pinel le 15 septembre 2015 : NF Habitat. La certification NF Habitat est venue clarifier et simplifier les labels et certifications en se substituant aux 16 certifications existantes (NF Maison Individuelle, NF Maison Rénovée, NF Logement, Qualitel, Habitat & environnement, Patrimoine Habitat, Patrimoine copropriété….).

Cette évolution était devenue nécessaire tant pour les particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier que par les professionnels. À l’origine de ce grand changement : l’association QUALITEL.

NF Habitat : un gage de qualité

La certification NF Habitat n’est pas obligatoire. Lorsqu’un bien immobilier est certifié NF Habitat, c’est un gage de qualité supérieure du bien immobilier.

NF Habitat est donc aujourd’hui la marque de certification de référence dans le domaine du logement (individuel, collectif, privé, public…). Lorsque la certification NF Habitat est associée à la marque HQE, cela garantie en plus la prise en compte des critères du développement durable (confort visuel, maîtrise des consommations et de la pollution, préservation de la biodiversité…). NF Habitat est un repère de qualité et NF Habitat HQE un repère de performance. Cette certification est identifiable par 2 logos :

Outre le respect des normes en vigueur qui sont obligatoires, la certification NF Habitat vient attester de la conformité du logement aux caractéristiques contenues dans un cahier des charges appelé « référentiel ». Le référentiel présente des critères techniques définis en fonction du projet (construction, exploitation et rénovation de maisons, appartements, résidences de services, d’établissements médico-sociaux…).

Pour les biens immobiliers neufs, le référentiel repose sur 4 engagements visant à couvrir l’ensemble des exigences liées à l’élaboration d’un logement neuf de qualité :

• La qualité de l’ouvrage
  • sécurité et sureté (garde-corps, accès à l’immeuble par digicode, appareil de détection de substances toxiques)
  • qualité de l’air intérieur et qualité de l’eau
  • confort de vie avec de espaces agréables à vivre, pratiques, et un bien-être en optimisant l’apport de lumière naturelle
  • fonctionnalités des lieux (local vélos/poussette, recharges véhicules électriques..), dimensionnement des équipements
  • performance thermique et confort hygrothermique qui limite les surchauffes estivales
  • performance acoustique grâce à une isolation phonique renforcée

• Le respect de l’environnement et la performance économique
  • limiter les impacts négatifs sur l’environnement par une utilisation raisonnée des énergies et des ressources naturelles
  • maîtriser les consommations et les charges dès la conception. Diminuer les coûts et de la fréquence des entretiens
  • réduire les émissions de gaz à effet de serre, des consommations d’énergie (RT 2012) et d’eau
  • limiter l’impact du bâtiment sur son environnement et notamment la génération de déchets tout au long du cycle de vie du bâtiment
  • favoriser la biodiversité, l’intégration et le maintien des écosystèmes pour assurer un aménagement durable et contribuer à la protection de la planète

• Un management responsable du professionnel et un service de qualité auprès des clients
  • démarche d’amélioration continue, source de progrès, valorisation du savoir-faire
  • respect des délais de livraison, visite préalable du logement proposé, ou encore remise d’un livret d’accueil pédagogique contenant des informations pratiques et utiles
  • communication transparente avec le client sur le bâtiment et la façon d’y vivre

L’association QUALITEL : certificateur indépendant

QUALITEL est une association à but non lucratif qui a été créée il y a plus de 40 ans pour contribuer à faire progresser la qualité de l’habitat en France. Sa mission est de faire évoluer les pratiques professionnelles de la construction des bâtiments au bénéfice de l’habitant et ce, essentiellement au travers de la certification. C’est dans ce cadre et en concertation avec les acteurs du secteur et les associations de consommateurs que NF Habitat a été créée par les filiales de l’association QUALITEL :

• CERQUAL Qualitel Certification pour le logement collectif et individuel groupé
• CÉQUAMI pour la maison individuelle en secteur diffus

CERQUAL Qualitel Certification et CÉQUAMI délivrent la certification NF Habitat après avoir réalisé un contrôle. Composées de l’ensemble des acteurs du secteur immobilier (consommateurs, constructeurs, organisations professionnelles, état, collectivités….), les filiales de l’association QUALITEL assurent une impartialité et une indépendance dans leurs rôles de certificateur.

Des vérifications sont réalisées à la conception du bâtiment et à la fin des travaux afin de s’assurer que votre logement est conforme aux exigences de la certification.

La certification NF Habitat vous garantie l’achat d’un bien immobilier neuf avec une qualité supérieure.

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Faut-il investir dans le neuf ou l’ancien ?

Un placement immobilier est un financement lourd qui peut être rentable ou alors vous coûter très cher. Au moment de choisir entre investir dans le neuf ou l’ancien, il est donc très important de bien réfléchir. Quelle est alors l’option la plus profitable ? Voici quelques éléments qui vont vous aider à faire le bon choix.

Investir dans le neuf : les points majeurs

Pour qu’un logement soit considéré comme neuf, il faudrait que sa construction ne date pas de plus de 5 ans. Également, elle ne doit pas avoir connu au préalable ni habitants ni locataire.

Achat du neuf

Un logement neuf s’achète généralement par un contrat de réservation et sous le régime de la Vente en l’État Futur d’achèvement (VEFA). À la signature, vous devez verser un acompte à votre promoteur immobilier, et vous aurez 10 jours pour changer d’avis. Ce mode d’achat protège l’acheteur en lui assurant une garantie d’achèvement et de remboursement.

Cela veut simplement dire que dans le cas où le projet serait annulé pour une raison ou une autre, vous reprenez votre argent. De même, s’il est arrêté en cours de construction, c’est votre promoteur qui s’occupe de finir les travaux grâce à son assurance. Il faut ajouter qu’il vous faudra plus d’un an avant de pouvoir habiter dans votre logement une fois le contrat signé.

Confort du neuf

Les logements neufs présentent un certain nombre d’avantages au niveau du confort. Le premier, c’est qu’ils disposent d’une excellente performance énergétique. En effet, il faut savoir que la quasi-totalité des logements nouvellement construits doivent respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ainsi, le rendement thermique dans ces maisons est nettement meilleur et vous disposerez d’une excellente isolation.

C’est un atout qui va faire un grand bien à vos factures de chauffage. Également, avec un logement neuf, vous n’avez pas de travaux à prévoir, car il est livré prêt à être habité. Vous n’aurez pas à vous soucier des risques liés à son état ou de coûts liés à une quelconque rénovation. Enfin, la réalisation de ce type de logement est optimisée de manière à vous garantir un maximum d’espace et de confort.

Les frais légaux avec le neuf

Acheter du neuf possède également l’avantage de réduire vos frais de notaire. Avec un logement de ce type, ceux-ci se situent entre 2 et 4 % du prix de vente. Également, la TVA (jusqu’à 20 % du prix de vente) est incluse dans le prix d’achat. Vous pourrez profiter d’une exonération de la taxe foncière durant 2 ans après la fin de la construction. Avec un logement neuf, les risques de ravalement de façade sont assez réduits. Vous serez donc tranquille durant les 10 années qui suivront votre achat.

Par ailleurs, vous pourrez procéder au paiement de votre logement neuf en plusieurs fois. En général, le montant est divisé en plusieurs tranches depuis la signature du contrat jusqu’à la remise de la clé. Ainsi, vous payez 5 % lors de la réservation, 30 % une fois les fondations terminées, 35 % à la fin des gros œuvres. Le reste sera divisé entre la fin des travaux (25 %) et lors de la remise des clés (5 %). Enfin, grâce à la loi Pinel, vous pourrez voir vos frais d’impôts baisser de 12 à 21 % avec un logement neuf.

Investir dans l’ancien

On considère un bien immobilier comme ancien lorsque ce dernier a déjà été habité ou vendu une fois. De plus, si la construction de cette dernière s’est achevée, il y a plus de 5 ans, il peut avoir cette dénomination.

Les tarifs de vente dans l’ancien

Comme l’on pourrait s’y attendre, les logements dans l’ancien sont beaucoup moins chers que ceux dans le neuf. Si vous êtes un amateur de bonnes affaires, l’immobilier ancien est un excellent terrain de chasse. Il faudra quand même faire attention à ne pas tomber sur une passoire thermique ou encore un gouffre financier. Vous pouvez également trouver des biens à rénover sous cotés et réaliser une belle opération financière.

Aussi, il est important de notifier que plus les rénovations à faire dans la maison seront importantes, plus sa valeur baissera. Cependant, il peut arriver dans certains cas qu’un logement ancien soit plus cher qu’un neuf. Cela peut être dû à la zone dans laquelle cette dernière se trouve et du type de construction dont il s’agit.

Les intermédiaires

Lorsque vous achetez un logement ancien avec une agence immobilière, vous devrez lui verser 5 à 10 % d’honoraire du prix de vente lors de la signature chez le notaire. Les frais d’agences et de notaire sont considérablement plus élevé lors de l’acquisition d’un logement ancien, si vous voulez faire des économies il faudra passer de particulier à particulier.

Les aides à la rénovation dans l’ancien

Il existe très peu d’aide pour les propriétaires souhaitant acquérir une ancienne maison. Toutefois, la situation change lorsque vous envisagez de faire des rénovations. Dans ce cas, vous avez le prêt à taux zéro et les différentes aides à la rénovation énergétique. Également, vous pourrez bénéficier de réductions d’impôts grâce au dispositif loyer abordable, celui de Denormandie ancien ou encore la loi Malraux.

Quelle est la meilleure option entre le neuf et l’ancien ?

Entre le neuf et l’ancien dans quoi investir ? Une petite comparaison pourrait vous apporter plus d’éclaircissement. Lorsque l’on fait une comparaison des prix, l’ancien semble être une option plus rentable à quelques exceptions près. Quand on se tourne vers les différents arguments fiscaux le neuf l’emporte haut la main. Également, pour ce qui est du confort et du rendement énergétique un bien nouvellement construit est toujours une meilleure option. Par ailleurs, si l’on devait faire une comparaison des risques liés à l’investissement dans chaque type de logement, le neuf semble être une bien meilleure option.

Outre cela, si vous cherchez une occasion de vous faire des revenus sur le court terme, l’immobilier ancien est rempli de belles opportunités. Enfin, si l’on doit décider entre l’ancien et le neuf celui qui est plus avantageux sur le long terme, c’est le neuf qui l’emporte. Il faut savoir qu’il sera plus durable et sa valeur en location sera plus élevée.

Pour conclure, retenez que le meilleur choix à faire entre le neuf ou l’ancien sera celui qui répond le mieux à vos attentes. En comparant les deux, l’on s’aperçoit vite que l’ancien semble demander moins de financement, mais gare aux pièges. Sachez qu’en termes de rentabilité sur une longue durée, le neuf sort grand gagnant.

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L’immobilier commercial, aussi appelé immobilier d’entreprise, correspond à l’ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n’en sont pas les occupants et qui en retirent une rémunération à titre habituel. Ces biens sont très diversifiés. Ils comprennent des locaux professionnels, des bureaux, des locaux commerciaux, des entrepôts de logistique, mais aussi des restaurants, des hôtels, ou encore des parkings.

Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ?

Investir dans l’immobilier commercial ou dans un local d’habitation est très différent. En effet, un bien commercial est un investissement sécurisé. Celui-ci génère un chiffre d’affaires, ce qui diminue la probabilité de devoir faire face aux éventuels impayés de vos locataires. En ce sens, un investissement dans l’immobilier commercial comporte moins de risques qu’un investissement dans l’immobilier particulier. Par ailleurs, l’immobilier commercial est également plus lucratif, mais attention, il faut savoir que les sommes à investir sont aussi plus importantes. Le rendement d’un local commercial atteint généralement 5 %, et peut même s’élever à 8 %.

À titre de comparaison, celui d’un local d’habitation oscille plutôt entre 2 et 4 %. Cette différence s’explique notamment par le fait que la rentabilité nette d’un investissement dans l’immobilier d’entreprise est très proche de la rentabilité brute. Mais l’investissement dans l’immobilier commercial présente également l’avantage d’être un gage de stabilité. En effet, le bail commercial peut s’étendre sur une durée de trois à neuf ans. Enfin, il vous garantit une liberté contractuelle, par exemple en ce qui concerne la répartition des charges.

Investir dans un local commercial

Gardez toujours à l’esprit qu’il est dans votre intérêt que votre locataire fasse un chiffre d’affaires important. En effet, étant donné que c’est lui qui vous verse le loyer, c’est également lui qui assure la rentabilité de votre opération immobilière. Alors, au moment d’investir dans un local commercial, il est impératif de choisir soigneusement son emplacement. Ainsi, celui-ci conditionne bien souvent la prospérité du commerce de votre locataire. Il est vivement recommandé d’opter pour un local qui se trouve sur une artère commerçante, comme une rue piétonne du centre-ville. Un autre point fort d’un emplacement est sa proximité avec une grande enseigne, qui joue le rôle de locomotive commerciale, et qui attire les consommateurs dans le secteur. De plus, le fait que votre bien soit correctement desservi par les transports en commun est un atout majeur. S’il se trouve non loin d’un arrêt de bus, de tramway, ou d’une station de métro, il sera visible par un plus grand nombre de clients potentiels.

Investir dans l’immobilier de bureaux

Un investissement dans l’immobilier de bureaux est un placement rentable qui présente de très nombreux avantages. Premièrement, le bail de location est extrêmement souple. Le propriétaire en fixe librement la durée, avec tout de même un minimum de 6 ans. Il a également la possibilité de rompre ce bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois vis-à-vis du locataire. En outre, le loyer n’est pas plafonné par la loi, et le bailleur choisit donc lui-même son prix. Toutefois, il doit évidemment rester vigilant, afin de ne pas demander un montant qui ne correspond pas à la réalité du marché. Deuxièmement, l’achat de bureaux pour les louer peut être intéressant dans l’optique d’effectuer une plus-value importante à la revente. Mais pour cela, il est nécessaire de miser sur un emplacement stratégique. Évidemment, le plus simple est de choisir un local se situant dans un quartier d’affaires déjà bien établi.

Cependant, il peut être plus rentable d’opter pour un quartier en pleine restructuration, car le prix à la revente de votre bien sera très probablement nettement plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. Il est aussi tout à fait possible d’investir dans des locaux qui sont encore en construction. Si ceux-ci sont bien placés, c’est-à-dire à proximité de services comme les transports en commun, la plus-value sera sûrement assez élevée. Enfin, suite à la pandémie de Covid-19, l’immobilier de bureaux présente des opportunités de réaffectation. Le télétravail s’est considérablement développé, et les bureaux classiques peuvent se transformer et s’adapter en espaces de coworking, pour des salariés qui jonglent bien souvent maintenant entre le domicile et leur bureau.

Investir dans un entrepôt

L’investissement dans l’immobilier entrepôt est très lucratif. En effet, la rentabilité brute d’un espace de stockage oscille entre 7 et 10 %. Elle est 2 à 3 fois plus élevée que celle d’un local d’habitation. Cela s’explique notamment par le fait que les entrepôts ne coûtent pas très cher à l’achat. Ainsi, il est possible d’en faire l’acquisition d’un d’entre eux à un prix qui n’excède pas 1 000 € par m2. Par ailleurs, l’investissement dans l’immobilier entrepôt présente un autre avantage, celui du fractionnement. Il est possible de diviser son espace de stockage, et donc de le louer à plusieurs entreprises différentes. Or, ce fonctionnement est plus rentable qu’un bail classique, et vous permet de parer à l’éventualité de subir des moments d’inactivité totale, pouvant survenir à la fin d’un contrat.

En outre, un entrepôt est facilement convertible. Si vous souhaitez arrêter l’activité de stockage, vous avez la possibilité de transformer votre surface en bâtiment ou en atelier d’usine. Enfin, la crise sanitaire qui frappe le monde depuis début 2020 a changé les habitudes des consommateurs. Et cela est favorable aux entrepôts. En effet, les clients se déplacent moins en magasin, et commandent davantage sur internet. De fait, les entreprises de livraison sont particulièrement sollicitées, et doivent bénéficier d’espaces de stockages plus conséquents. L’immobilier entrepôt est donc clairement dans l’air du temps.

L’immobilier commercial : une affaire de spécialistes

Les spécialistes de l’immobilier d’entreprise disposent de connaissances en matière de droit de l’immobilier, de droit commercial, de fiscalité, du marché local, et de techniques de négociation. Leur objectif est que votre transaction immobilière soit une réussite. Alors, si vous souhaitez investir dans l’immobilier commercial, vous pouvez vous adresser à Enterprise Amiens, ou encore à Bureaux locaux, le site leader de l’immobilier d’entreprise en France. Ils seront en mesure de vous conseiller et de vous proposer des biens qui correspondent à vos attentes.

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Si vous avez pour projet d’investir dans un bien immobilier neuf, vous devrez sûrement faire votre choix à partir de plans. Les plans sont élaborés par les promoteurs qui sont en charge à la fois de la construction de l’immeuble et également de la commercialisation des appartements. Il est donc important de bien choisir le promoteur immobilier qui construira votre futur bien. Une fois votre sélection faite, il est essentiel de prendre rendez-vous avec le promoteur. Pour préparer votre entretien, plusieurs questions sont à poser avant de vous engager dans l’achat de votre appartement neuf.

Quelles sont les caractéristiques du logement ?

La plaquette d’informations sur le programme immobilier ainsi que la notice technique vous apporteront sûrement une partie des réponses. Il n’en reste pas moins que vous devez prendre le temps de faire un point détaillé avec le promoteur.

Quelle est l’orientation du logement ? L’appartement est-il chauffé à l’électricité ou au gaz. Disposerez-vous de la climatisation? Quel est l’agencement de la salle de bains (douche ou baignoire) ? Y a-t-il des toilettes indépendants ? Interrogez le promoteur sur la qualité des matériaux utilisés.

L’achat d’un bien neuf en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) vous permet de modifier les équipements du logement. Demandez au promoteur quelles personnalisations vous pouvez apporter au logement.

Quels équipements le promoteur a-t-il prévu dans l’immeuble ?

Les moyens d’accès dans l’immeuble relèvent des questions fréquentes : interphone, visiophone…

Renseignez-vous sur le parking voiture : nombre d’emplacements, couvert ou non…. Comment pourront se stationner vos invités ? Y a t-il des places visiteurs ?

Prenez des précisions sur les différents locaux (vélo, poubelles), leur superficie ainsi que leur emplacement.

Enfin, quel sera la superficie des espaces verts ?

Quelles seront les charges ?

Vu la somme que vous allez investir, cela peut représenter un détail. Il a cependant son importance. Cela vous permettra d’évaluer les dépenses annuelles que vous supporterez quand vous serez propriétaire. Il y a bien sûr la taxe foncière mais il y aura aussi les charges de copropriété. Ces charges permettent l’entretien des parties communes.

Quel est l’environnement de votre futur logement ?

Il est important que vous sachiez dans quel environnement votre immeuble va évoluer.

Il y a tout d’abord l’environnement proche (quel sera le profil de vos voisins ?). Et également l’environnement à proximité (commerces, transports, services….). L’emplacement d’un bien immobilier est un point important pour la durée pendant laquelle vous serez propriétaire du bien neuf et aussi en cas de revente.

Quelle sera la gestion du chantier par le promoteur ?

La date de livraison du logement est un point essentiel. Afin de vous assurer du bon suivi du chantier, demandez sous quelles conditions vous pourrez visiter le chantier. Si toutefois, le promoteur devait avoir du retard, identifiez d’ors et déjà quelles garanties seront appliquées.

Une fois conforté dans votre choix, vous pourrez poursuivre votre aventure avec le promoteur et signer le contrat de réservation de votre bien immobilier neuf !

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Vous avez décidé d’investir dans un bien immobilier neuf. La réussite de votre projet repose sur l’emplacement de votre bien immobilier mais également sur le choix du promoteur.

Qu’est ce qu’un promoteur?

Le promoteur immobilier a pour rôle de trouver des terrains sur lesquels il va construire des immeubles. Il se charge ensuite de trouver des acheteurs pour financer la construction de l’immeuble. Ce pourquoi, si vous achetez un bien immobilier neuf, il sera votre interlocuteur.

Il est aussi le maître d’ouvrage qui coordonnera les travaux de construction de l’immeuble.

Comment le choisir?

La qualité d’un promoteur repose sur sa solidité financière, son expérience et son savoir-faire.

• Une bonne solidité financière

Vous pouvez consulter les informations financières de l’entreprise sur societe.com. Le site vous permet de commander une enquête de solvabilité.

Vérifiez également que le promoteur est affilié auprès de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers). C’est un gage de garantie que le promoteur respectera certaines normes de construction.

• Une expérience

Les critères pour apprécier le professionnalisme d’un promoteur repose sur sa capacité à respecter les délais, la conformité du bien immobilier livré par rapport au plan proposé. Rien de tel que le concret pour vous faire une opinion. Prenez le temps de visiter les programmes immobiliers que le promoteur a déjà réalisé. Vous pourrez apprécier les matériaux utilisés et vérifier la qualité de la finition après quelques années… Consultez les avis sur les forums et les réseaux sociaux. Les personnes partagent facilement leurs satisfactions ou leurs déceptions.

• Un savoir-faire connu et reconnu

Visitez son site internet, allez à sa rencontre lors des salons de l’immobilier, lisez les articles dans la presse à son sujet. Identifiez s’il a déjà été récompensé ou s’il a déjà obtenu des distinctions. Découvrez quelles sont ses exigences et ses engagements. Vérifiez notamment s’il détient le certificat NF Habitat qui vous garantit un bien immobilier de qualité supérieure.

Enfin faites connaissance avec votre promoteur! Prenez rendez-vous pour échanger sur votre projet d’achat du bien immobilier neuf. Vous pourrez déjà vérifier son niveau de disponibilité. Préparez vos questions et appréciez le niveau d’écoute de votre interlocuteur ainsi que la précision de ses réponses.

Découvrez de nombreux promoteurs sur notre site.

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Investir dans un logement neuf offre de multiples opportunités de bénéficier d’aides (Pinel, PTZ, aides locales….). Si vous êtes intéressés par l’achat d’un logement neuf, sachez que vous pouvez également acheter en dessous du prix du marché grâce à la TVA à taux réduit.

Le taux de TVA normalement appliqué lors de l’achat d’un bien immobilier neuf est de 20%. Toutefois, il existe certains cas où vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5% soit une économie conséquente de 14,5% !

Quels programmes neufs bénéficient d’une TVA à 5,5% ?

Les zones ANRU

La TVA à taux réduit pour les logements neufs date de la loi d’Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006. À l’origine, cet avantage ne visait que les programmes neufs :

• situés dans les quartiers pour lesquels une convention pluriannuelle avait été signée avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) et,
• situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers.

Ces  quartiers dits « zones ANRU » sont classés en zone urbaine sensible (ZUS). L’objectif est de revitaliser ces lieux. La construction de logements permet d’attirer dans ces quartiers de nouveaux propriétaires et de soutenir leur accession à la propriété.

Au plan national, un budget de 5 milliards d’euros est alloué à l’ANRU afin de modifier les conditions de vie des habitants de ces quartiers.

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)

La loi de finance pour 2015 du 29 décembre 2014 est venue étendre le champs d’application de la TVA à 5,5% aux nouveaux Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV). Ces quartiers bénéficient de programmes pour le renouvellement urbain et la cohésion sociale. La liste de ces quartiers est fixée par le décret du 30 décembre 2014.

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Que vous recherchiez un appartement pour vous installer ou que vous souhaitiez réaliser un investissement immobilier locatif, acquérir un bien immobilier neuf à Marseille présente de nombreux atouts. Marseille (13000) se situe en Provence-Alpes-Côte d’Azur, dans le département des Bouches-du-Rhône. Depuis plusieurs années, la ville a mis en place des projets de développement afin d’augmenter ses potentiels et de rester parmi les villes les plus attractives de France.

Pour faire face à son important développement, des programmes immobiliers neufs à Marseille se sont construits. Ainsi, du T1 au T5, vous disposez d’un large choix d’appartements neufs à Marseille.

Réaliser un investissement immobilier neuf à Marseille pour le louer

Marseille attire, avant tout, pour sa qualité de vie grâce à son climat doux et ensoleillé. Plus de 850 000 habitants ont choisi de vivre dans cette ville multi-culturelle. Familles et jeunes couples à la recherche du soleil et des plaisirs de la Méditerranée habitent Marseille. Cependant, moins de la moitié de la population est propriétaire de son logement. Ce qui laisse des perspectives très intéressantes lorsque vous réalisez un investissement locatif dans un bien immobilier neuf à Marseille.

Vous pouvez également profiter des avantages de la loi Pinel à Marseille et ainsi bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu.

Acquérir un bien immobilier neuf à Marseille pour y habiter

La ville de Marseille peut vous aider dans la réalisation de votre projet immobilier grâce au Chèque Premier Logement. Cette aide permet d’alléger les mensualités de votre prêt immobilier pendant les 10 premières années. Le montant de l’aide peut atteindre 12 000 €.

Pour en bénéficier, plusieurs conditions sont nécessaires :

• ne pas être propriétaire d’un bien immobilier depuis au moins 2 ans
• occuper le logement au titre de résidence principale pendant les 5 années après l’acquisition
• investir dans un bien immobilier neuf à Marseille respectant les normes BBC ou RT2012
• acquérir un bien immobilier neuf à Marseille avec un prix au m² plafonné à 2350 euros maximum (hors TVA), parking compris, par m² de surface habitable, augmentée des annexes accessibles depuis le logement dans la limite de 9 m² (par exemple, la terrasse). En seront notamment exclus les caves, les parkings, les garages…

Enfin, votre revenu fiscal de référence doit être inférieur au plafond suivant :

Si vous remplissez toutes les conditions et que vous avez trouvé un logement neuf à Marseille répondant aux critères, vous pouvez prendre contact avec la Maison du Logement à Marseille afin d’obtenir un certificat d’éligibilité. Ce document est indispensable pour permettre à la banque d’étudier votre demande de prêt immobilier.

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Si vous avez décidé de réaliser un investissement immobilier en PINEL ou de devenir propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez profiter des taux de prêts immobiliers exceptionnellement bas. Il existe également une autre solution, alternative ou complémentaire au prêt bancaire, pour laquelle le taux d’emprunt peut être de 0% : le prêt familial.

Le prêt familial permet d’aider ses enfants, petits-enfants ou tout autre membre de sa famille tout en s’assurant de pouvoir récupérer la somme prêtée afin de sécuriser son propre avenir. La rémunération du prêt familial n’est pas obligatoire. À l’heure actuelle, faute d’avoir des taux de livrets attractifs, on constate qu’il y a de plus en plus d’argent laissé sur les comptes courants. Dans ce cas là, prêter de l’argent avec un taux à 0% peut permettre d’aider un membre de sa famille à réaliser son projet immobilier sans, finalement, impacter le prêteur.

Le prêt familial nécessite toutefois le respect d’un certain formalisme afin d’éviter tout différend et également pour être conforme aux obligations fiscales.

La rémunération du prêt familial est facultative

Le prêt familial est généralement consenti avec un taux à 0%. Toutefois, il est tout à fait possible de prévoir une rémunération, à condition que celle-ci soit inférieure au taux maximum légalement autorisé (taux de l’usure).

Il est à noter que si vous optez pour un prêt familial rémunéré, les intérêts perçus par le prêteur seront imposables, au barème progressif, au titre des revenus de capitaux mobiliers. Par ailleurs, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif en Pinel, l’emprunteur pourra déduire les intérêts payés des loyers perçus.

Le formalisme du prêt familial

Conformément à l’article 1341 du Code civil, le prêt familial devra être obligatoirement fait par écrit si le montant prêté est supérieur à 1500€.  Il n’est pas nécessaire que l’acte soit notarié mais l’écrit devra être suffisamment détaillé : la durée, le taux d’intérêt, les modalités de remboursement….

Il est fortement recommandé de procéder à l’enregistrement du prêt familial auprès des services des impôts des entreprises. Cette démarche payante (125€) permet d’établir une date certaine à l’acte.

La fiscalité du prêt familial

Lors de sa déclaration de revenus, l’emprunteur devra obligatoirement déclarer le prêt familial auprès de l’administration fiscale en remplissant la « déclaration de contrat de prêt » (Cerfa 2062) à moins que le prêt ne soit inférieur à 760€. Le non-respect de cette obligation est passible d’une amende.

L’objectif de cette déclaration est de permettre au fisc de pouvoir vérifier que le prêt a bien été remboursé. Dans le cas contraire, il s’agirait d’une donation soumise à des droits de mutation.

Toutes les informations disponibles sur le site de Guide-du-Neuf.fr sont communiquées à titre indicatif et en tant qu’informations générales, et ne seraient se substituer à des conseils ou consultations de nature juridique ou de toute autre nature professionnelle.

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